CASA E FISCO – PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – PAGINA AGGIORNATA 11 OTTOBRE 2025
ACQUISTO: ATTENTO A CIÒ CHE DICHIARI
Dichiara correttamente e valuta i progetti futuri: incidono su benefici e imposte.
- Prezzo e condizioni sempre coerenti con l’atto.
- Chiedi chiarimenti prima di firmare.
Meglio verificare prima: gli errori si pagano.
PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se si verifica una delle seguenti condizioni:
- le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;
- non trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro 12 mesi non riacquisti un altro immobile da adibire a abitazione principale.
Le agevolazioni non si perdono se, entro 12 mesi dalla vendita o donazione, il contribuente acquista o utilizza un terreno e, nello stesso termine, realizza un’abitazione non di categoria A/1, A/8 o A/9 da destinare ad abitazione principale.
È possibile acquistare una nuova abitazione con i benefici “prima casa” anche se si possiede ancora la precedente, purché quest’ultima venga venduta entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza d’imposta non versata, degli interessi e l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.
L’ACCERTAMENTO D’UFFICIO
L’Agenzia delle Entrate, entro 3 anni, può accertare l’assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge e notificare un avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute.
Il termine triennale decorre in base alla causa di decadenza:
- dalla registrazione dell’atto, in caso di dichiarazioni false;
- dal giorno di scadenza del 18° mese, se il contribuente non ha trasferito la residenza nel Comune dell’immobile;
- dallo spirare dell’anno concesso per il riacquisto, se l’immobile è stato venduto o donato entro cinque anni senza adempiere alla condizione.
Prima della scadenza dei termini, nessuna contestazione può essere avanzata, poiché il contribuente conserva la possibilità di rispettare le condizioni previste per l’agevolazione.
ALTRI MOTIVI CHE DETERMINANO LA PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE
- False dichiarazioni rese nell’atto di acquisto.
- Trasferimento dell’immobile acquistato con agevolazioni prima di 5 anni.
- Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti.
Nota: puoi riutilizzare le agevolazioni acquistando una nuova casa, vendendo la prima entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE E REGIME “PREZZO-VALORE”
L’agevolazione “prima casa” può decadere anche in caso di dichiarazioni mendaci sul prezzo dell’immobile.
Per le compravendite di immobili abitativi tra privati (persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione), la normativa consente di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale rivalutato dell’immobile, anziché sul prezzo pattuito. Questa possibilità, detta “regime del prezzo-valore”, si applica solo se l’acquirente ne fa espressa richiesta nell’atto e l’effettivo corrispettivo viene comunque indicato integralmente.
L’occultamento totale o parziale del prezzo, o la dichiarazione di un importo inferiore a quello effettivo, determina la perdita del beneficio e comporta:
- ricalcolo delle imposte sul corrispettivo effettivo;
- applicazione di una sanzione dal 50% al 100% delle minori imposte versate;
- nei casi più gravi, possibili conseguenze penali per dichiarazioni mendaci o frode fiscale.
Ambito di applicazione del “prezzo-valore”
Il regime si applica solo alle compravendite:
- di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine);
- poste in essere tra privati, ossia tra soggetti non operanti come imprese o professionisti.
Per tutte le altre compravendite (terreni, negozi, uffici, o se una parte è soggetto IVA) la base imponibile resta il prezzo pattuito e dichiarato e non il valore catastale.
Base imponibile per l’IVA
Quando la vendita è soggetta a IVA (ad es. cessione da costruttore entro 5 anni dall’ultimazione), la base imponibile è il prezzo pattuito e dichiarato in atto, non il valore catastale. L’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato se risulta manifestamente inferiore al valore di mercato del bene.
Se per l’acquisto è stato contratto un mutuo o finanziamento, l’importo erogato può essere considerato come parametro minimo di riferimento per la congruità del valore dichiarato.
Avvertenza
Il presente testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Verificare sempre le condizioni aggiornate tramite le guide dell’Agenzia delle Entrate o rivolgersi al Notaio rogante.