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Agevolazioni fiscali prima casa

GUIDE ED INFORMAZIONI UTILI
Agevolazioni fiscali acquisto prima casa

E' IMPORTANTE CONOSCERE PREVENTIVAMENTE QUALI SONO LE SPESE E L'INCIDENZA FISCALE PRIMA DI AFFRONTARE UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.
LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER L' ACQUISTO DELLA PRIMA ABITAZIONE
Quando si acquista la “prima casa”, si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”.

Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un’abitazione considerata “non di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia, non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

l’acquirente, non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale , di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In presenza dei requisiti sopra elencati, l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti o inabilitati.

Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.

Se, per errore, nell’atto di compravendita, dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.


Il 1° gennaio 2014 è la data a partire dalla quale cambia la fiscalità sulle transazioni immobiliari.

Più precisamente, le modifiche derivano da un più ampio riordino normativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali (art. 26 del D.L. n. 104/2013- in G.U. 214 del 12 settembre 2013) che interessa non solo gli atti traslativi di beni immobili ma anche tutta una serie di atti non immobiliari quali, ad esempio: procure, atti di obbligo unilaterale, atti di accettazione e rinuncia all’eredità, le convenzioni matrimoniali (separazione dei beni e fondo patrimoniale) e urbanistiche, atti per i quali vi è l’obbligo di registrazione con imposta fissa (costitutivi di società e relativi ad aumenti di capitale, atti modificativi dei patti sociali), contratti di comodato, ecc.


Vediamo ora in che modo è cambiato il Regime fiscale delle transazioni immobiliari prima e dopo il 1° gennaio 2014.
Regime fiscale delle transazioni immobiliari prima e dopo il 1° gennaio 2014

Il 1° gennaio 2014 è la data a partire dalla quale è cambiata la fiscalità sulle transazioni immobiliari.


Più precisamente, le modifiche derivano da un più ampio riordino normativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali (art. 26 del D.L. n. 104/2013- in G.U. 214 del 12 settembre 2013) che interessa non solo gli atti traslativi di beni immobili ma anche tutta una serie di atti non immobiliari quali, ad esempio: procure, atti di obbligo unilaterale, atti di accettazione e rinuncia all’eredità, le convenzioni matrimoniali (separazione dei beni e fondo patrimoniale) e urbanistiche, atti per i quali vi è l’obbligo di registrazione con imposta fissa (costitutivi di società e relativi ad aumenti di capitale, atti modificativi dei patti sociali), contratti di comodato, ecc.

CHE COSA E' CAMBIATO

Le novità introdotte hanno modificato in maniera sostanziale compravendite e permute (gli atti traslativi a titolo oneroso) che hanno per oggetto beni di natura immobiliare (fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli) e quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie). Gli effetti che ne deriveranno riguarderanno una maggiore semplificazione circa le aliquote applicabili (due sole aliquote) e una riformulazione delle imposte catastali ed ipotecarie dovute in misura fissa (ridotte a 50 euro in alcuni casi ovvero innalzate a 200 euro in altri). Inoltre, tutti gli atti necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari saranno esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Soppresse tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. Ad esempio: trasferimenti immobiliari connessi a piani di recupero, atti traslativi di terreni acquistati da coltivatori diretti ovvero ammessi alle agevolazioni per la proprietà contadina, trasferimenti relativi ad immobili di interesse storico-artistico e quelli relativi alle Onlus, trasferimenti a favore di enti territoriali (per costruzione di scuole o ospedali), trasferimenti immobiliari in esecuzione di procedimenti di separazione o di divorzio (attualmente esenti).
Ecco ora un quadro di sintesi della nuova regolamentazione delle imposte sulle transazioni immobiliari che consente un raffronto immediato sulle casistiche più frequenti.

Regime fiscale delle transazioni immobiliari prima e dopo il 1° gennaio 2014
Tipologia di cespite
Tipo di imposta
Aliquote (e imposte fisse) sino al 31/12/13
Aliquote
(e imposte fisse)
dal 1/1/14
Casa di abitazione (prima casa) acquistata da privato o impresa (con contratto esente IVA)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
3%
168
168
esente
2%
50
50
Casa di abitazione (prima casa) acquistata da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) con contratto soggetto ad IVA
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
4%
168
168
168
4%
200
200
200
Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da privato.
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
7%
2%
1%
esente
9%
50
50
Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (con contratto esente IVA)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
7%
2%
1%
esente
9%
50
50
Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (con contratto soggetto ad IVA.
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
10%
168
168
168
10%
200
200
200
Edificio storico-artistico (non prima casa) acquistato da privato
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
3%
2%
1%
esente
9%
50
50
Terreno edificabile acquistato da privato
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
8%
2%
1%
esente
9%
50
50
Terreno edificabile acquistato da  impresa (con contratto soggetto a IVA)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
21%
168
168
168
21%
200
200
200
Terreno agricolo acquistato da privato o altro soggetto (con contratto esente IVA)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
15%
2%
1%
esente
9%
50
50
Negozio acquistato da privato
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
7%
2%
1%
esente
9%
50
50
Negozio acquistato da impresa (con contratto soggetto ad IVA)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
21%
168
3%
1%
21%
200
3%
1%
Seconda Casa – Ufficio – Fabbricato Strumentale (acquisto da privato)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
7%
2%
1%
esente
9%
50
50
Capannone acquistato da impresa (con contratto esente IVA)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
esente
168
3%
3%
esente
200
200
200
Capannone acquistato da impresa (con contratto soggetto ad IVA)
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
21%
168
3%
1%
21%
200
200
200
RIEPILOGO TABELLA
per visualizzazione da Smartphone
DUE PESI E DUE MISURE

Il quadro che emerge delinea sì una semplificazione ed un riordino della materia, ma anche un differente peso tributario sui i vari soggetti coinvolti e su i differenti cespiti. Se da un lato, infatti, assistiamo ad un più ridotta imposizione in certi casi, registriamo dall’altra invece un significativo aumento di imposizione in tantissime ulteriori fattispecie, alcune delle quali ci manifestano un’evidente disparità di trattamento (acquisto di un immobile da un privato piuttosto che da un impresa).Viene spontaneo domandarsi se, nell’attuale contesto economico che richiederebbe misure di rilancio (investimenti ed occupazioni), le nuove disposizioni non vadano, invece, nella direzione contraria.

NB. La presente guida ha natura esclusivamente informativa e potrebbe riportare delle inesattezze visto i continui cambiamenti fiscali in materia dovuti a lle evoluzioni delle nuove normative.
Si consiglia pertanto l'utente a consultare le guide ufficiali dell'Agenzia delle Entrate o consultare il Notaio che, in qualità di sostituto d'imposta, è l'unico a poterti dare informazioni certe.
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