CASA E FISCO – AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA – PAGINA AGGIORNATA 11 OTTOBRE 2025
LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA ABITAZIONE
Quando si acquista la “prima casa”, la legge consente un regime fiscale agevolato rispetto alle imposte ordinarie, se sono rispettati i requisiti dell’acquirente e dell’immobile.
I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI
Il requisito oggettivo è che l’abitazione non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (requisiti “prima casa”).
Accertato ciò, i benefici spettano solo se ricorrono le ulteriori condizioni riportate qui sotto.
-
L’immobile è nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferirà entro 18 mesi, oppure nel Comune dove svolge la propria attività principale.
Per Forze Armate e di Polizia non è richiesto il trasferimento di residenza nel Comune. - L’acquirente non è titolare (neppure col coniuge) di proprietà/usufrutto/uso/abitazione su altra casa di abitazione nel medesimo Comune.
- L’acquirente non ha già usufruito delle agevolazioni “prima casa” su altro immobile in Italia (anche se acquistato dal coniuge in comunione).
- I benefici spettano anche per acquisti intestati a minori o incapaci, se sussistono i requisiti.
Le condizioni e l’eventuale impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi vanno dichiarati in atto. In caso di omissione è possibile un atto integrativo con le stesse formalità, attestando la sussistenza dei requisiti.
Regime fiscale delle transazioni immobiliari dal 1° gennaio 2014
Dal 1/1/2014 è stato riordinato il sistema delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sugli atti immobiliari (compravendite, permute, diritti reali). La riforma ha semplificato le aliquote e ridefinito gli importi fissi (50 € o 200 € a seconda dei casi).
CHE COSA È CAMBIATO
- Semplificazione delle aliquote per gli atti traslativi e per i diritti reali di godimento.
- Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa: 50 € in acquisti “da privato” con agevolazione; 200 € nelle cessioni soggette a IVA.
- Razionalizzazione delle precedenti agevolazioni speciali, mantenendo solo quelle previste dalla normativa vigente.
- Esenzioni per alcuni adempimenti collegati (bollo, tributi catastali speciali, tasse ipotecarie) ove previsto.
Quadro di sintesi delle imposte
Di seguito un prospetto riepilogativo (formato immagine) che confronta le imposte prima e dopo il 1/1/2014 nelle casistiche più frequenti. I valori “dal 1/1/2014” riflettono il regime tuttora vigente nelle ipotesi standard da privato e con IVA.
Regime delle imposte — prima e dopo il 1/1/2014
La colonna “dal 1/1/2014” riflette il regime tuttora vigente nelle casistiche standard (aliquote e imposte fisse aggiornate).
- Prima casa — da privato (non IVA)
- Prima casa — da impresa (con IVA)
- Abitazione non prima — da privato
- Abitazione non prima — da impresa (esente IVA)
- Abitazione non prima — da impresa (con IVA)
- Storico-artistico — da privato
- Terreno edificabile — da privato
- Terreno edificabile — da impresa (con IVA)
- Terreno agricolo — da privato/altro
- Negozio — da privato
- Negozio — da impresa (con IVA)
- Seconda casa / Ufficio / Strumentale — da privato
- Capannone — da impresa (esente IVA)
- Capannone — da impresa (con IVA)
| Tipologia di acquisto | Tipo di imposta | Aliquota (o imposta fissa) fino al 31/12/2013 |
Aliquota (o imposta fissa) dal 1/1/2014 |
|---|---|---|---|
| Casa di abitazione (prima casa) acquistata da privato o impresa (contratto esente IVA) | IVA | esente | esente |
| Registro | 3% | 2% (prezzo-valore) | |
| Ipotecaria | € 168 | € 50 | |
| Catastale | € 168 | € 50 | |
| Casa di abitazione (prima casa) acquistata da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) con contratto soggetto a IVA | IVA | 4% | 4% |
| Registro | € 168 | € 200 | |
| Ipotecaria | € 168 | € 200 | |
| Catastale | € 168 | € 200 | |
| Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da privato | IVA | esente | esente |
| Registro | 7% | 9% | |
| Ipotecaria | 2% | € 50 | |
| Catastale | 1% | € 50 | |
| Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (contratto esente IVA) | IVA | esente | esente |
| Registro | 7% | 9% | |
| Ipotecaria | 2% | € 50 | |
| Catastale | 1% | € 50 | |
| Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (contratto soggetto a IVA) | IVA | 10% | 10% |
| Registro | € 168 | € 200 | |
| Ipotecaria | € 168 | € 200 | |
| Catastale | € 168 | € 200 | |
| Edificio storico-artistico (non prima casa) acquistato da privato | IVA | esente | esente |
| Registro | 3% | 9% | |
| Ipotecaria | 2% | € 50 | |
| Catastale | 1% | € 50 | |
| Terreno edificabile acquistato da privato | IVA | esente | esente |
| Registro | 8% | 9% | |
| Ipotecaria | 2% | € 50 | |
| Catastale | 1% | € 50 | |
| Terreno edificabile acquistato da impresa (contratto soggetto a IVA) | IVA | 21% | 22% |
| Registro | € 168 | € 200 | |
| Ipotecaria | € 168 | € 200 | |
| Catastale | € 168 | € 200 | |
| Terreno agricolo acquistato da privato o altro soggetto (contratto esente IVA) | IVA | esente | esente |
| Registro | 15% | 15% | |
| Ipotecaria | 2% | € 50 | |
| Catastale | 1% | € 50 | |
| Negozio acquistato da privato | IVA | esente | esente |
| Registro | 7% | 9% | |
| Ipotecaria | 2% | € 50 | |
| Catastale | 1% | € 50 | |
| Negozio acquistato da impresa (contratto soggetto a IVA) | IVA | 21% | 22% |
| Registro | € 168 | € 200 | |
| Ipotecaria | 3% | € 200 | |
| Catastale | 1% | € 200 | |
| Seconda casa – Ufficio – Fabbricato strumentale (acquisto da privato) | IVA | esente | esente |
| Registro | 7% | 9% | |
| Ipotecaria | 2% | € 50 | |
| Catastale | 1% | € 50 | |
| Capannone acquistato da impresa (contratto esente IVA) | IVA | esente | esente |
| Registro | € 168 | 9% | |
| Ipotecaria | 3% | € 50 | |
| Catastale | 3% | € 50 | |
| Capannone acquistato da impresa (contratto soggetto a IVA) | IVA | 21% | 22% |
| Registro | € 168 | € 200 | |
| Ipotecaria | 3% | € 200 | |
| Catastale | 1% | € 200 | |
RIEPILOGO TABELLA — per visualizzazione da Smartphone
DUE PESI E DUE MISURE
La riforma ha semplificato il quadro ma differenzia la pressione fiscale tra acquisti da privato e acquisti da impresa con IVA. La qualifica del venditore incide in modo concreto sul costo finale.
Nota informativa — Questa guida ha carattere informativo. Verifica sempre la tua situazione con la Guida dell’Agenzia delle Entrate e con il Notaio rogante.