CASA E FISCO – ACQUISTO PERTINENZE E AGEVOLAZIONI FISCALI – PAGINA AGGIORNATA 11 OTTOBRE 2025
Scopri come funziona l’agevolazione “prima casa” per le pertinenze: box, cantine, posti auto e tettoie. In questa guida aggiornata al 2025 spieghiamo quando è possibile estendere il beneficio fiscale all’acquisto delle pertinenze, anche con atto separato, e quali condizioni devono essere rispettate per mantenerlo.
Cosa si intende per pertinenze
Come definizione, le pertinenze sono beni destinati in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro bene principale, ai sensi dell’art. 817 del Codice Civile.
Nel contesto immobiliare e delle agevolazioni “prima casa”, si considerano pertinenze dell’abitazione: cantine o soffitte (C/2), garage o box auto (C/6), tettoie o posti auto (C/7).
La pertinenza deve essere vicina al bene principale?
Non è necessario che la pertinenza sia nelle immediate vicinanze del bene principale. La distanza fisica non incide sul vincolo pertinenziale, purché sussista una destinazione durevole al servizio dell’abitazione principale.
È sufficiente che il bene principale e la pertinenza si trovino entrambi nello stesso Comune, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nelle più recenti circolari.
Agevolazioni fiscali per l’acquisto delle pertinenze
Quando ricorrono le condizioni previste per l’abitazione principale, le agevolazioni “prima casa” si estendono anche alle pertinenze, anche se acquistate con atto separato, ma soltanto per una unità per ciascuna categoria catastale:
- C/2 – cantina o soffitta;
- C/6 – garage o box auto;
- C/7 – tettoia o posto auto.
Le unità devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione e ubicate nello stesso Comune, non necessariamente nello stesso edificio.
Ci sono alcuni casi da valutare e da conoscere
- Titolari di nuda proprietà su altra abitazione;
- Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile;
- Acquisto di abitazione contigua all’immobile già posseduto;
- Acquisto di abitazione in corso di costruzione;
- Cittadino italiano non residente o residente all’estero.
Casi particolari
Coniuge in regime di comunione legale
Se due coniugi in comunione legale acquistano un’abitazione principale, ma solo uno possiede i requisiti per fruire dell’agevolazione “prima casa”, il beneficio si applica solo alla quota intestata al coniuge avente diritto (di norma il 50%).
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L’agevolazione spetta anche a chi possiede la nuda proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune, purché non abbia già fruito in passato del beneficio “prima casa” su tale acquisto e siano rispettati gli altri requisiti.
Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
È possibile applicare l’agevolazione quando si acquistano quote aggiuntive di un immobile già parzialmente posseduto, se sussistono tutti i requisiti. Vale anche quando il titolare di usufrutto/uso/abitazione acquista la nuda proprietà e viceversa.
Acquisto di abitazione contigua
Il beneficio è ammesso quando si acquistano unità contigue da unire in un’unica abitazione non di lusso oppure un locale adiacente a un’abitazione già acquistata con “prima casa”, mantenendo i requisiti oggettivi e soggettivi.
Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche l’acquisto di un immobile non ultimato può godere dell’agevolazione, a condizione che al termine dei lavori l’unità rispetti le caratteristiche dell’abitazione non di lusso e permangano gli altri requisiti.
Cittadino italiano non residente
I cittadini italiani residenti all’estero possono acquistare con le agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale, fermo restando l’uso abitativo e gli altri requisiti richiesti.
Per i cittadini stranieri l’agevolazione è riconosciuta se l’acquirente risiede (o trasferisce la residenza entro 18 mesi) nel Comune in cui è situato l’immobile, nel rispetto delle ulteriori condizioni previste.