CASA E FISCO – SANARE È MEGLIO CHE RISCHIARE – PAGINA AGGIORNATA 11 OTTOBRE 2025
Non dare per scontato di avere tutto in regola
L’errore più comune è credere di avere tutte le carte in regola. Evita di cadere nello stesso errore: verifica con attenzione urbanistica e catasto prima di avviare la vendita.
Trovare un acquirente solvibile è difficile
Quando lo trovi, non puoi permetterti errori. Non farti cogliere impreparato: prevenire è meglio che curare.
Fai prima le verifiche essenziali.
Oggi le regole sono più rigide (e chiare)
Negli anni, norme e prassi hanno reso le compravendite più rigorose: maggiore attenzione a conformità urbanistica, conformità catastale e alla tracciabilità della documentazione. La mancanza o l’irregolarità di alcuni elementi può comportare impossibilità di stipula o effetti sull’atto.
In sintesi: il Notaio verifica documenti e dichiarazioni; l’acquirente (e la banca) pretendono allineamento tra progetto autorizzato, stato di fatto e catasto.
Oggi non si può più “chiudere un occhio”
I Notai, in linea con le indicazioni del Notariato, richiedono documentazione completa e coerente: non bastano più semplici dichiarazioni di responsabilità del venditore. Servono riscontri oggettivi.
Le risultanze catastali sono essenziali (planimetrie e dati da allineare), ma l’aspetto decisivo è la regolarità urbanistica (titoli abilitativi, varianti, eventuali sanatorie): è spesso la parte più delicata da sistemare.
Anche gli acquirenti sono più attenti grazie alle informazioni reperibili online e all’assistenza di tecnici e banche.
Mettere in regola prima di vendere conviene (sempre)
Hai davvero “tutto in regola”?
Molti pensano che, avendo comprato anni fa anche con mutuo, l’immobile sia automaticamente “perfetto”. Non è così: un finanziamento passato non certifica l’attuale conformità urbanistica o la coerenza catastale.
Banche: più attenzione alla garanzia immobiliare
Con istruttorie più rigorose, gli istituti di credito valutano con cura la regolarità dell’immobile. Difformità urbanistiche o inconsistenze catastali possono portare a diniego del mutuo all’acquirente.
Notai: quando non si stipula
- Le planimetrie catastali devono essere allegate e corrispondere allo stato di fatto ai fini della conformità catastale.
- Se dalla visura storica emerge una variazione non supportata da idoneo titolo edilizio (es. CILA/SCIA/Permesso/accertamento), il Notaio può non procedere.
Conseguenza: tempi che si allungano, trattative che saltano e perdita dell’acquirente quando il venditore arriva impreparato.
Provenienza del bene: da analizzare sempre
La provenienza (donazione, successione, compravendita) va verificata nel dettaglio. Una donazione può richiedere tutele aggiuntive; le successioni possono presentare errori formali da correggere (volture, intestazioni, quote).
Legittimità urbanistica: la più fraintesa
Occorre risalire ai titoli abilitativi (licenza/concessione/permesso e varianti), verificare eventuali pratiche edilizie presentate (CILA/SCIA) e la presenza di sanatorie effettivamente rilasciate (concessione in sanatoria o accertamento di conformità), non solo domande pendenti.
Sanare è meglio che rischiare
In molti casi è possibile regolarizzare, con gli strumenti previsti dal Testo Unico Edilizia e dalle normative vigenti: accertamento di conformità (cd. “doppia conformità”), SCIA/CILA in sanatoria nei casi consentiti, valutazione delle tolleranze costruttive e aggiornamenti catastali coerenti. È fondamentale farsi assistere da un tecnico abilitato.
Ogni situazione è diversa: un controllo preventivo di urbanistica, catasto e provenienza prima di andare dal Notaio evita intoppi e massimizza le chance di chiudere la vendita senza sorprese.
Evita problemi e non complicarti la vita
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Sceglierci conviene, perché…
Non tutti gli immobili hanno problemi, ma verificare prima è sempre la scelta più intelligente: sanare in anticipo evita rischi, ritardi e trattative che saltano. Noi ci dedichiamo solo a immobili selezionati, scelti e amministrati con estrema cura.
Selezione e tutela. Accettiamo incarichi su immobili che possiamo garantire: documenti, urbanistica e catasto vengono controllati e, se necessario, regolarizzati prima della messa in vendita.
Metodo e velocità. Con un approccio strutturato e trasparente troviamo acquirenti in circa la metà dei tempi medi di mercato, evitando intoppi in fase di perizia, mutuo e rogito.
Sanare prima > rischiare dopo
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