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Sanare un immobile è meglio che rischiare

Molti proprietari che oggi si trovano nella condizione di dover rivendere non sanno che oggi le norme che regolano le compravendite sono diventate molto più rigide.
Da un decennio a questa si sono susseguiti Leggi e Decreti che hanno modificato in maniera sostanziale lo scenario delle compravendite introducendo innumerevoli obblighi a cui le parti coinvolte si devono attenere pena la nullità degli atti stessi.
Quello che prima era reso possibili e tollerato oggi non si può più fare, i Notai stessi seguendo questo cambiamento sono diventati sempre più esigenti nel richiedere la documentazione sia catastale che urbanistica non limitandosì più ad accontentarsi delle dichiarazioni rilasciate in atto dai venditori sotto la propria responsabilità.
Già con la manovra finanziaria del 2010 sono stati introdotti diversi obblighi riguardanti le risultanze catastali e la loro conformità allo stato dei fatti, come l'obbligo di allegare ad ogni atto di trasferimento immobiliare le planimetrie depositate in catasto riportanti lo stato dei luoghi che deve essere conforme allo stato di fatto dell'immobile compravenduto.

Il riferimento della normativa alle planimetrie depositate è relativo alle sole planimetrie il cui deposito è obbligatorio a norma della vigente normativa catastale.
La planimetria è infatti essenziale ai fini della individuazione della esatta consistenza dell’immobile e quindi, del calcolo della rendita catastale. Pertanto per tutti gli immobili per cui c’è l’obbligo di presentazione, l’eventuale inesistenza della stessa impedisce la valida stipulazione dell’atto.

E’ certamente mezzo idoneo per la dichiarazione richiesta dalla legge, l’allegazione della planimetria all’atto, che costituisce, tra l’altro, il miglior modo per rendere chiaro all’acquirente ciò che sta comprando.
In alternativa, è necessario indicare gli estremi della planimetria (data e numero di protocollo della costituzione o dell’ultima variazione), anche se non richiesti espressamente dalla legge.

Come si può capire le risultanze catastali sono un elemento essensiale per la stipula di un atto di compravendita ma questo è solo uno degli aspetti che, assume un importanza minore di fronte alla regolarità intesa dal punto di vista urbanistico, ovvero la corrispondenza di quanto accatastato con quanto dal Comune concessionato in forza dei vari strumenti urbanistici messi a disposizione (Licenza a costruire, eventuali condoni edilizi e pratiche comunali Scia Cila etc ).

Oggi con il "Decreto del Fare" e le semplificazioni molte pratiche edilizie anche in sanatoria sono state rese più semplici d'affrontare.

Quindi è indispensabile per un proprietario di un immobile che ha intenzione di vendere accertarsi che tutta la documentazione in suo possesso sia regolare e che non presenti anomalie che potrebbero inficiare il buo esito della vendita.
(E' pertanto consigliabile affidarsi ad un professionista preparato).

Anche gli acquirenti sono diventati più attenti a cosa stanno acquistando anche grazie alla continua informazione che il web mette a disposizione.
Ad esempio il certificato di abitabilità o agibilità che prima nessuno mai chiedeva almeno qui a Roma ora sembra che stia assumendo un importanza sempre più essensiale.

Il Decreto legge n. 69/2013 (cd. Decreto del fare) ha apportato rilevanti novità anche in tema di certificati di agibilità degli immobili.
In dettaglio, il citato decreto ha modificato l’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) introducendo due nuovi commi. Il nuovo comma 4 bis introduce il cd certificato di agibilità parziale, ossia un certificato che attesta l’agibilità solo di parti di immobili.
Secondo il comma 4 bis dell’articolo 24, infatti, il certificato di agibilità può essere richiesto anche:

a)                   per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate le parti comuni relative al singolo edificio o singola porzione della costruzione;

b)                   per singole unità immobiliari, purché siano completati le opere strutturali, gli impianti, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primarie ultimate o dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
L’agibilità parziale ha effetto anche sui termini della fine lavori. Se viene rilasciato il certificato di agibilità parziale prima della scadenza del termine entro il quale l’opera deve essere completata, tale termine può essere prorogato di tre anni per una sola volta.

Anche la procedura per il certificato di agibilità è cambiata: si prevede espressamente, infatti, la autocertificazione.
L’interessato, infatti, potrà presentare la dichiarazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità. La dichiarazione dovrà essere corredata dalla seguente documentazione:
richiesta di accatastamento dell’edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente.
Grazie anche alle collaborazioni che abbiamo stretto con tecnici e professionisti abilitati, la nostra struttura mette a disposizione tutta una serie di servizi tutti inclusi nell'operato di mediazione utili a risolvere qualsiasi problematica si possa presentare in corso d'opera di una compravendita immobiliare.
Forniamo un assistenza a 360 gradi dalle prime fasi della compravendita fino al rogito.
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