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La nuda proprietà e l'usufrutto Consigli utili

Da qualche tempo si verifica, con sempre maggiore frequenza, l'acquisto della nuda proprietà con  riserva del diritto di usufrutto a favore del venditore. In tal caso è utile che l'acquirente conosca  i diritti e gli obblighi nascenti da tale tipologia di acquisto.

Il venditore, specie se anziano, ottiene un consistente ricavo dalla vendita della nuda proprietà, senza dover lasciare  l’immobile al quale e comunque legato da un valore affettivo.
Il valore del bene si determina decurtando dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto, il cui ammontare e inversamente proporzionale all'età del venditore: maggiore è l'età del venditore, minore e il valore del suo diritto di usufrutto, ma più alto e il valore della nuda proprietà che si vuole trasferire, e quindi maggiore  la convenienza per il venditore.

L'usufrutto e regolato dall'art. 978 e segg. del cod. civ. ; può essere stabilito dalla legge o dalla volontà dell'uomo; può acquistarsi per contratto o anche per usucapione. L'usufrutto può essere costituito a termine o vita natural durante, ma non può superare la vita dell'usufruttuario, non e quindi trasmissibile per successione; se costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent'anni. Può essere ceduto per un certo periodo o per tutta la sua durata, salvo che non sia diversamente disposto dal titolo costitutivo.

L'usufruttuario ha il diritto di godere del bene e dei suoi frutti, ma deve rispettare la destinazione economica del bene; può locare l'immobile a terzi, se non e vietato dal titolo costitutivo del diritto, e percepire il canone. In tale ipotesi sarebbe opportuno consentire al nudo proprietario, salvo espressa pattuizione contrattuale,di esercitare la prelazione in caso di locazione.       
E' prassi sostituire, per tale motivo, il diritto in commento con quello di abitazione che, a differenza del diritto di usufrutto, consente soltanto al beneficiario di tale diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 Cod. Civ.). Tale diritto e preferito dall'acquirente in quanto, diversamente dal l'usufrutto, il diritto di abitazione non può essere ceduto, ne l'immobile concesso in locazione a terzi. Le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili, anche al diritto di abitazione.

L'usufruttuario deve sostenere le spese e in genere gli oneri di amministrazione e manutenzione ordinaria e pagare le imposte e le tasse gravanti  sull'immobile; sono a suo carico anche le riparazioni straordinarie solo se rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 cod. civ.), in tutti gli altri casi sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 cod. civ.).  
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E' ammissibile che più soggetti, purchè comproprietari dello stesso bene, ed in particolare due coniugi, costituiscano, per atto tra vivi, un usufrutto congiunto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo: ciò consente di mantenere inalterata, in caso di premorienza di uno degli usufruttuari, la quota di usufrutto che, in caso contrario, verrebbe acquisita dal nudo proprietario a discapito dell'usufruttuario superstite.

Alla morte dell'ultimo usufruttuario, l'usufrutto si riunisce alla nuda proprietà, si consolida quindi in capo al nudo proprietario che acquista automaticamente la piena proprietà senza dover pagare alcuna imposta, ma con la semplice voltura al catasto di detta fusione, in forza di un certificate di morte. Infatti, con la riforma dell'imposta di registro la consolidazione dell'usufrutto (la riunione in unico soggetto dell'usufrutto e della nuda proprietà, cosiddetta "confusione"), verificatasi a decorrere dal 1° gennaio 1973, non costituisce più base imponibile per l'applicazione dell'imposta di registro (art. 80, D.P.R. 131/1986).

Il pieno possesso e godimento materiale del bene decorre a favore dell'acquirente dal momento della riunione  del diritto di  usufrutto o di abitazione alla  nuda proprietà.
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