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I termini più usati in compravendita

E' importante conoscere il significato di cosa si stà firmando in un contratto di compravendita.
Alcuni termini, se pur espressi in una o due parole, fanno riferimento ad articoli del Codice Civile che quindi è bene conoscere.
omino con lente immobiliare
La caparra
La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale).
Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria. Perciò quando in compromesso si parla semplicemente di "caparra" s'intende quella confirmatoria.

La caparra confirmatoria
La "caparra confirmatoria" è un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile. Viene pagata dall'acquirente quando firma il compromesso e impegna entrambi le parti alla conclusione dell'affare. Se l'acquirente si ritira dall'affare, perde ciò che ha versato; se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.

La parte che rispetta i patti (cioè che non si ritira) può se lo preferisce ricorrere al tribunale per ottenere che venga fatto quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito: si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato ad acquistare un altro appartamento, certo di incassare una determinata cifra dalla vendita del proprio, e non potesse perfezionare l'acquisto alla scadenza prestabilita.

La caparra penitenziale
La "caparra penitenziale" è un somma di denaro prestabilita a indennizzo dell'eventuale recesso (cioè ritiro) dal contratto. In questo modo il venditore e il compratore hanno già stabilito che o l'uno o l'altro possono recedere dal contratto pagando appunto una penitenza. Nel caso sia il compratore a recedere perde quanto versato, nel caso sia il venditore, deve restituire il doppio.

Con questa formula viene preventivamente esclusa la possibilità di richiedere in tribunale, come invece è consentito dalla caparra confirmatoria, il trasferimento della proprietà o un risarcimento dei danni.

Atto di provenienza
Per atto di provenienza si intende quell'atto mediante il quale l'acquirente è diventato proprietario dell'immobile e può essere: un atto di compravendita, una dichiarazione di successione, una donazione, una sentenza di usucapione. ATTENZIONE! Se l'atto di provenienza è una donazione e intendete acquistare mediante mutuo, accertatevi che il donante sia deceduto da almeno 10 anni. In caso contrario chiedete alla Banca alla quale intendete presentare domanda di mutuo, se è disposta ad intervenire in presenza di una donazione (a dire il vero sono poche le Banche che finanziano beni pervenuti per donazione, il cui donante sia ancora in vita o deceduto da meno di 10 anni). Le donazioni possono essere impugnate da eredi legittimi che si sentono defraudati dalla donazione. Gli aventi diritto possono impugnare la donazione sino a 10 anni dalla morte del donante.

L'immobile che intendete acquistare può essere stato costruito dal venditore. In questo caso fatevi rilasciare copia dell'atto di provenienza del terreno, copia della concessione edilizia e delle eventuali variazioni in corso d'opera.

L'evizione
E’ una garanzia che è opportuno menzionare nel compromesso, prima di versare la caparra confirmatoria: il venditore garantisce che l’immobile è di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli. In altre parole, egli garantisce che nessuno potrà rivendicare con successo la proprietà del bene, sottraendolo all’acquirente. In caso contrario il venditore sarà tenuto a restituire il prezzo, gli interessi e le spese e a risarcire il danno.

Regolamento di condominio
Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.All'interno del regolamento di condominio sono presenti le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni,l'attività dell'amministratore e quella dell'assemblea condominiale.Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.In pratica il regolamento di condominio può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata da Codice Civile.

A corpo
Vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell’immobile.

A misura
Vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure. Nelle compravendite tra privati non viene praticamente mai adoperata perché per il venditore presenta un rischio non indifferente: se a un successivo controllo risulta uno scarto tra quanto dichiarato in atto e la realtà, l’acquirente ha diritto a un indennizzo. In Francia questo sistema di tutela per l’acquirente è obbligatorio

Cancellazione di ipoteca
Eliminazione di un’iscrizione ipotecaria e dei relativi effetti dai  registri immobiliari. E’ normalmente un atto notarile, successivo all’estinzione dell’ipoteca.  Talvolta si tralascia di farlo, con notevoli problemi, pur avendo estinto il mutuo.

Categoria catastale
Gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell'ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell'immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di valori.

Cauzione
Somma in denaro o altro bene che viene consegnata a garanzia dell’obbligo di risarcire eventuali danni. Talvolta può essere obbligatoria per legge.

Clausola penale
Nel contratto la clausola che prevede una certa penalità (per esempio, una somma di denaro) a carico della parte inadempiente

Clausola risolutiva espressa
Clausola secondo la quale un contratto si risolve di diritto, senza quindi una sentenza giudiziaria, se una delle parti non adempie a una determinata obbligazione.

Fideiussione
Atto con cui un soggetto (fideiussore o garante) si obbliga personalmente verso il creditore di un altro soggetto (debitore), garantendo l’adempimento di un’obbligazione. In genere fideiussore e debitore sono obbligati in solido, cioè il credito può essere richiesto indifferentemente sia all’uno che all’altro (salvo non sia specificata una priorità). Pagando, il fideiussore diviene a sua volta creditore del debitore.

Visura
Ispezione dei documenti. In campo immobiliare si effettuano di norma la visura catastale, al Catasto, per identificare i dati fiscali e geometrici dell'immobile e la visura ipotecaria alla Conservatoria del registro, per controllare che sull’immobile non siano state trascritte ipoteche.

Pertinenza
Porzione autonoma di fabbricato legata all'immobile principale da un rapporto di servizio,  per volontà del proprietario e per sua reale destinazione. Può anche essere dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all'appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagherà l'aliquota ridotta.

Prelazione
Diritto di vedersi offrire un bene prima di altri e a parità di condizioni. Si applica nelle vendite dei terreni agricoli (e quindi anche dei rustici di loro pertinenza): in questo caso chi vende deve dare la preferenza al confinante. Può essere prevista anche nelle locazioni residenziali quando il proprietario vende. La prelazione è invece obbligatoria nelle locazioni di negozi.

Rogito
L'atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell'immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata. La parcella del notaio è saldata sempre dal compratore, che però in genere ha il diritto di scegliere il professionista cui rivolgersi.

Servitù
Se passiva , è un obbligo che grava su un immobile, e quindi sul suo proprietario, a favore dell’immobile detiene la rispettiva servitù attiva. L’obbligo può essere a fare o a non fare.  Casi classici sono le servitù di passaggio (diritto ad attraversare il fondo del vicino) o  l’obbligo  a non sopraelevare un edificio.

Usufrutto
Diritto reale che consiste nella possibilità di godere di un bene pur non possedendone la proprietà e di goderne i frutti, anche cedendolo in locazione, pur non potendo cambiare la destinazione del bene (per esempio mutare un’abitazione in sede commerciale o viceversa).

Frazionamento di un mutuo
È il caso di un mutuo erogato dalla banca in più quote. È un sistema di erogazione che riguarda grandi stabili costituiti da più unità abitative, in costruzione, ricostruzione o ristrutturazione. Il frazionamento può essere: orizzontale: quando il mutuatario presenta un unico prospetto di suddivisione tra le varie unità abitative; verticale: quando il mutuatario richiede erogazioni in diverse tipologie, in differenti valute, con diversi tipi di tasso (variabile e fisso), con diverse periodicità di rimborso (mensile, trimestrale e semestrale). Questo tipo di frazionamento permette al costruttore di offrire agli acquirenti degli alloggi una più ampia scelta di accollo mutuo
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