TASSAZIONE IMMOBILI

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In estrema sintesi, per definire la disciplina ai fini IVA della cessione degli immobili occorre preliminarmente definire quali operazioni entrano e quali no nel campo
di applicazione dell’imposta e all’interno di queste ultime quali sono le cessioni imponibili e quelle esenti.

Sono soggette ad IVA le seguenti cessioni:

1) cessioni di fabbricati (o porzioni di fabbricati) ad uso abitativo se effettuate

dall’impresa che ha costruito l’immobile;

dall’impresa che ha eseguito interventi di recupero del patrimonio edilizio ai sensi dell’art. 31, c.1, lettere c), d), e), l. 5 agosto 1978, n. 457 (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica);

dall’impresa che per oggetto esclusivo o prevalente, operazioni di vendita di fabbricati o porzioni di fabbricati (società di compravendita immobiliare);

2) cessioni di immobili diversi dai fabbricati ad uso abitativo (categoria catastale A/10 e categorie C, D e E) effettuate da soggetti IVA (imprese individuali, società commerciali, enti non commerciali quando agiscono in veste di operatori commerciali);

3) cessioni di terreni edificabili effettuate da soggetti passivi di imposta.

Le predette cessioni sono soggette ad imposta di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, attualmente fissata nell’importo di e 168,00.

Per l’individuazione dei requisiti soggettivi (impresa di costruzione, impresa di rivendita, ecc.) si rinvia al capitolo 2 dedicato ai soggetti.
Per ciò che riguarda, invece, l’individuazione del requisito oggettivo del “fabbricato, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa”, che risulta essenziale per individuare le vendite soggette ad IVA e quelle soggette a registro, la circolare n. 182 dell’11 luglio 1996, precisa che:

per quanto concerne le cessioni di singole porzioni di fabbricato, la destinazione abitativa sussiste nel caso in cui si tratti di unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10 (uffici);
- nel caso, invece, in cui sia ceduto un fabbricato contenente unità immobiliari destinate solo in parte ad uso abitativo, il cedente è tenuto ad evidenziare distintamente i corrispettivi relativi alle vendite di abitazioni dagli altri relativi alle unità non abitative, atteso il diverso regime tributario, IVA o registro, previsto dal legislatore.

Nulla dice la circolare del Ministero delle finanze circa il trattamento delle pertinenze, tuttavia si può ritenere conformemente a quanto precisato da Assonime nella circolare n. 85 del 25 luglio 1986 che sono “compresi tra i fabbricati (o le porzioni di fabbricato) in parola anche costruzioni censite in altre categorie catastali (box, cantine eccetera) se costituenti pertinenze di fabbricati (o porzioni di fabbricato) aventi destinazione abitativa”.

Sono assimilate alle cessioni di immobili anche le assegnazioni di case di abitazione fatte ai soci da cooperative edilizie e loro consorzi, l’autoconsumo, la permuta, l’assegnazione di immobili ai soci di società e l’estromissione agevolata di immobili dal patrimonio dell’impresa individuale.

Sono invece soggette ad imposta proporzionale di registro e alle imposte ipotecarie e catastali, le seguenti operazioni:

cessione di terreni non edificabili;
2) cessioni di immobili da parte di privati o di enti non commerciali al di fuori dell’attività d’impresa;
3) cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato abitativi ceduti da immobiliari di gestione o da imprese industriali o commerciali.


		Massimo Ingelman Associato n. 15832