In estrema sintesi, per definire la disciplina ai fini
IVA della cessione degli immobili occorre preliminarmente definire quali
operazioni entrano e quali no nel campo
di applicazione dell’imposta e all’interno di queste ultime quali sono
le cessioni imponibili e quelle esenti.
Sono
soggette ad IVA le seguenti cessioni:
1) cessioni di fabbricati (o porzioni di fabbricati) ad uso
abitativo se effettuate
dall’impresa che ha costruito l’immobile;
dall’impresa che ha eseguito interventi di
recupero del patrimonio edilizio ai sensi dell’art. 31, c.1, lettere
c), d), e), l. 5 agosto 1978, n. 457 (restauro e risanamento
conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione
urbanistica);
dall’impresa che per oggetto esclusivo o
prevalente, operazioni di vendita di fabbricati o porzioni di
fabbricati (società di compravendita immobiliare);
2) cessioni di immobili diversi dai
fabbricati ad uso abitativo (categoria catastale A/10 e categorie C,
D e E) effettuate da soggetti IVA (imprese individuali, società
commerciali, enti non commerciali quando agiscono in veste di
operatori commerciali);
3) cessioni di terreni edificabili
effettuate da soggetti passivi di imposta.
Le predette cessioni sono soggette ad
imposta di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa,
attualmente fissata nell’importo di e 168,00.
Per l’individuazione dei requisiti soggettivi (impresa di
costruzione, impresa di rivendita, ecc.) si rinvia al capitolo 2
dedicato ai soggetti.
Per ciò che riguarda, invece, l’individuazione del requisito
oggettivo del “fabbricato, o porzioni di fabbricato, a destinazione
abitativa”, che risulta essenziale per individuare le vendite
soggette ad IVA e quelle soggette a registro, la circolare n. 182
dell’11 luglio 1996, precisa che:
per quanto concerne le cessioni di singole
porzioni di fabbricato, la destinazione abitativa sussiste nel caso
in cui si tratti di unità immobiliari catastalmente classificate o
classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle
classificate o classificabili in A/10 (uffici);
- nel caso, invece, in cui sia ceduto un fabbricato contenente unità
immobiliari destinate solo in parte ad uso abitativo, il cedente è
tenuto ad evidenziare distintamente i corrispettivi relativi alle
vendite di abitazioni dagli altri relativi alle unità non abitative,
atteso il diverso regime tributario, IVA o registro, previsto dal
legislatore.
Nulla dice la circolare del Ministero
delle finanze circa il trattamento delle pertinenze, tuttavia si può
ritenere conformemente a quanto precisato da Assonime nella
circolare n. 85 del 25 luglio 1986 che sono “compresi tra i
fabbricati (o le porzioni di fabbricato) in parola anche costruzioni
censite in altre categorie catastali (box, cantine eccetera) se
costituenti pertinenze di fabbricati (o porzioni di fabbricato)
aventi destinazione abitativa”.
Sono assimilate alle cessioni di immobili
anche le assegnazioni di case di abitazione fatte ai soci da
cooperative edilizie e loro consorzi, l’autoconsumo, la permuta,
l’assegnazione di immobili ai soci di società e l’estromissione
agevolata di immobili dal patrimonio dell’impresa individuale.
Sono invecesoggette ad imposta proporzionale di
registro e alle imposte ipotecarie e catastali,
le seguenti
operazioni:
cessione di terreni non edificabili;
2) cessioni di immobili da parte di privati o di enti non
commerciali al di fuori dell’attività d’impresa;
3) cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato abitativi ceduti
da immobiliari di gestione o da imprese industriali o commerciali.
