IMMOBILI

Locazioni e acquisti senza visto sugli impianti

Angelo Busani La "manovra d'estate" ha cancellato l'obbligo di certificare, quando si trasferisce un immobile, la conformità degli impianti domestici alle norme di sicurezza. L'articolo 35 del decreto legge 112 del 2008 ha infatti abrogato l'articolo 13 del decreto ministeriale 37 del 22 gennaio 2008, che aveva dettato alcune prescrizioni per i contratti di compravendita (e di trasferimento di immobili in genere), operative dal 27 marzo scorso: - l'obbligo di consegnare all'acquirente la documentazione tecnica e amministrativa con riferimento a impianti elettrici, impianti per l'automazione di porte e cancelli, impianti radiotelevisivi, antenne, impianti elettronici in genere, impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione, impianti di ventilazione, impianti idrici e sanitari, impianti del gas, impianti di sollevamento di persone o di cose, impianti di protezione antincendio; e l'obbligo, con riferimento agli impianti termici, di consegnare il libretto di uso e manutenzione; - l'obbligo di allegare, all'atto di trasferimento dell'immobile, la «dichiarazione di conformità» o la «dichiarazione di rispondenza», a meno che tra i contraenti non fosse stata pattuita la deroga a questo obbligo; - la prestazione di garanzia da parte del venditore in ordine alla conformità degli impianti alle vigenti normative in materia di sicurezza, salvo che i contraenti non avessero pattuito la deroga a tale prestazione di garanzia; - la consegna della documentazione indicata anche al conduttore dell'appartamento preso in locazione. La "manovra d'estate" ha abrogato "solo" l'articolo 13 del decreto ministeriale 37 del 2008. Rimane quindi in piedi tutta la normativa contenuta nel decreto ministeriale 37 sulla realizzazione degli impianti in conformità alle prescrizioni di legge. Quindi, da un lato scompare la normativa che mirava a formalizzare, nei contratti di locazione e di compravendita, lo stato degli impianti. Ma dall'altro lato resta in vigore la disciplina che impone la conformità degli impianti nuovi o oggetto di ristrutturazione. E si salva anche l'articolo 8, comma 2, del decreto ministeriale 37 del 2008, secondo il quale il proprietario deve adottare tutte le misure necessarie per conservare le caratteristiche di sicurezza dei propri impianti. Pertanto, se il proprietario deve poter dimostrare di avere ottemperato alle prescrizioni in materia di sicurezza, e quindi di essersi avvalso di imprese abilitate, dovrebbe conservare la documentazione e consegnarla all'acquirente. Dunque, anche se viene meno la norma che impone l'obbligo "formale" di "fotografare" nel contratto di compravendita lo stato degli impianti, permane il problema "sostanziale" di tener conto dello stato degli impianti in sede di contrattazione immobiliare. Prima del decreto ministeriale 37 del 2008, nelle proposte d'acquisto, nei contratti preliminari e nei rogiti lo stato degli impianti era, nella grandissima parte dei casi, messo sotto silenzio, a meno che non si trattasse di costruzioni vendute nuove di fabbrica: in quest'ultimo caso, il costruttore-venditore evidentemente doveva garantire la conformità degli impianti e consegnare all'acquirente la relativa documentazione. Fatta dunque eccezione per gli edifici appena costruiti, il tema degli impianti usualmente non veniva trattato: questo, probabilmente, nella considerazione che chi comprava un immobile "usato" si adeguava ad acquistarlo "nello stato in cui si trovava": vale a dire, con la situazione degli impianti così com'era. In pratica, non accadeva quasi mai che, dopo aver stipulato un preliminare nel quale non si diceva nulla sugli impianti, l'acquirente poi si lamentasse (al momento del rogito o din seguito) della mancanza di conformità degli impianti stessi. E, nei pochissimi casi in cui invece il problema veniva sollevato, la "protesta" dell'acquirente veniva facilmente rintuzzata dalla considerazione del venditore secondo cui gli impianti erano stati appunto venduti "nello stato in cui si trovavano", senza possibilità per l'acquirente di pretendere la loro messa a norma, non avendo ricevuto alcuna esplicita promessa in questo senso. Con il decreto ministeriale 37 del 2008 il clima contrattuale è indubbiamente cambiato. È stato infatti messa a fuoco l'opportunità di esplicitare nei contratti lo stato degli impianti e quindi di procurarsi alternativamente: - la garanzia del venditore di conformità degli impianti e l'obbligo di consegnare da parte sua la relativa documentazione; - la promessa del venditore di mettere a norma impianti non a norma; - l'accordo dei contraenti circa l'accettazione da parte dell'acquirente di acquistare un'unità immobiliare non dotata di impianti a norma e quindi dell'assenza di garanzie di conformità degli impianti da parte del venditore. Benché l'articolo 13 del decreto ministeriale 37 sia stato abrogato, è difficile pensare che si possa ritornare al passato: il tema della conformità degli impianti non può essere sottaciuto e il silenzio dei contratti sul punto difficilmente potrà in futuro essere interpretato come rinuncia dell'acquirente alla loro conformità. Ormai, in assenza di un'esplicita pattuizione sulla deroga alla garanzia di conformità, è meglio pensare che la garanzia si intenda implicitamente data piuttosto che implicitamente rinunciata.