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Quando la
certificazione energetica cambia il valore delle
case
Una sfida commerciale, ma prima
ancora una rivoluzione culturale. Stiamo parlando
della certificazione energetica dei fabbricati, la
nuova “patente” di ecosostenibilità per le case.
Come influisce la classe energetica di un immobile
sulla sua valutazione commerciale? E come evitare
che si crei un doppio mercato, da una parte la punta
dell’iceberg delle case “virtuose” nelle classi
energetiche più alte, e dall’altra il grosso dello
stock immobiliare, che non rispetta i criteri di
risparmio energetico? Se ne è parlato al
convegno-seminario “Certificazione energetica e
valutazioni immobiliari, il nuovo paradigma del real
estate”, organizzato dal Servizio formazione
permanente di Fiaip Bergamo, la federazione italiana
agenti immobiliari professionali.
Da un anno è obbligatorio
allegare a tutti gli atti di compravendita
l’attestato di certificazione energetica, mentre dal
prossimo 1 luglio l’obbligo sarà esteso anche ai
contratti di locazione. Sta a noi agenti immobiliari
professionali far comprendere ai proprietari che la
certificazione energetica non è un balzello, l’obolo
da versare per poter vendere o affittare la loro
casa, ma la carta d’identità dell’immobile, che ne
misura il consumo energetico annuo e la qualità
costruttiva. La nuova normativa sulla certificazione
energetica degli edifici costituisce per il mercato
immobiliare e per il panorama edilizio italiano una
vera e propria rivoluzione culturale, un cambio di
paradigma. Per la prima volta, infatti, viene
introdotta nella valutazione degli immobili una
variabile diversa da tutte quelle che eravamo
abituati a considerare nell’estimo tradizionale
(zona, vetustà, orientamento, stato di
conservazione, qualità dell’edificio, taglio
interno, ecc.): la casa viene considerata in questa
prospettiva come una macchina che consuma energia e
produce servizi, che nel loro insieme costituiscono
la qualità dell’abitare, elemento fondamentale della
qualità della vita.
Dobbiamo quindi
apprfondire il rapporto tra la certificazione
energetica, il suo influsso sul prezzo degli
immobili e il ruolo del mediatore immobiliare
professionale. L’agente immobiliare è in una
posizione delicata, in quanto deve valorizzare
l’immobile che gli è stato affidato per la vendita,
ma allo stesso tempo consigliare per il meglio
l’acquirente. L’attestato di certificazione
energetica è richiesto alla firma del rogito e del
contratto di locazione, quindi a giochi fatti,
quando il preliminare è stato già concluso e il
prezzo deciso dalle parti. Ma è indubbio che man
mano che la mentalità dell’efficienza energetica
prenderà piede la certificazione energetica influirà
sempre più sulla valutazione dell’immobile, perché
viene percepita un po’ come la patente di qualità
della casa. Qualcosa di simile alle stelle per gli
alberghi, anche se va detto che per la valutazione
immobiliare la variabile più importante resta la
location.
La novità della
certificazione energetica non è comunque da poco,
perché introduce, per la prima volta, un parametro
oggettivo dei criteri costruttivi dell’immobile, che
si traducono nel fabbisogno annuo di energia della
casa espresso dalla classe energetica, dalla A alla
G. Per non rimanere tagliati fuori da questa
rivoluzione culturale e per non rischiare di finire
in un mercato parallelo su valori depressi, è
necessario che gli immobili a bassa efficienza
energetica vengano riqualificati dai loro
proprietari, approfittando degli sgravi fiscali del
55 per cento. Questa è la sfida culturale che vede
uniti tutti gli operatori del comparto immobiliare
raccolti da Fiaip nel Fire, il Forum
interassociativo real estate, che comprende oltre
agli agenti immobiliari i costruttori di Ance e gli
amministratori condominiali di Anaci, nel quadro
della comune adesione a Confindustria. In questa
direzione va lo stesso Piano casa, che condiziona
gli aumenti di volumetria alla riduzione dei consumi
energetici dei fabbricati.
Dal convegno – seminario,
attraverso il contributo degli agenti Fiaip, è
emerso che gli immobili nelle classi più alte, A e
B, hanno un vantaggio in termini di prezzo che può
arrivare al 10 per cento e oltre, e comunque, a
parità di location, li porta sui valori più alti
nelle forbici di prezzo minimo/massimo rilevate
dall’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo per i 43
quartieri di Bergamo e i 244 comuni della provincia.
L’extra-costo di costruzione per miglioramenti
energetici del 30% è di160 Euro/mq (fonte Ance),
mentre può arrivare ad un massimo di 300 Euro/mq
stimati da Casaclima per un immobile in classe A,
che scendono a 175 Euro per la B e100 Euro per la
classe C.
Ma la buona notizia è che
il consumo energetico di una casa può essere
notevolmente abbattuto anche attraverso interventi
non particolarmente complessi né costosi. Per
esempio, la semplice sostituzione degli infissi può
portare ad un contenimento dei consumi energetici
del 10% e l’applicazione di un sistema a “cappotto”
sulla facciata permette ulteriori risparmi intorno
al 10-12%, migliorando la classe energetica e
rivalutando l’immobile molto di più dei costi
sostenuti per questi semplici interventi, 90 Euro/mq
per cappotto e serramenti (fonte Ance).
Ecco a tabella completa
degli extra.costi:
Ipotesi CasaClima –
Extracosti/mq per classe energetica
Base di partenza 1.400
euro/mq
Classe D (100 kWh/mq/anno)
Classe di partenza ai fini
del calcolo
- costi/mq ipotetici:
1.400 euro circa
Classe C (75 kWh/mq/anno)
- costi/mq: 1.500 euro
circa (+ 7%)
- ammortamento: 5-10 anni
Classe B (50 kWh/mq/anno)
- costi/mq: 1.575 euro
circa (+12%)
- ammortamento: 10 anni
Classe A (30 kWh/mq/anno)
- costi/mq: 1.700 euro
circa (+ 20%)
- ammortamento: 20 anni
Norbert Lantschner di
CasaClima ricorda che i costi si riducono quando si
valutano gli edifici nel loro complesso piuttosto
che le singole unità abitative. In particolare, le
spese si riducono per i condomini: in una struttura
con 10 unità abitative, per esempio, l’extracosto è
di circa 250 euro per appartamento.
Anche l’Associazione
nazionale dei costruttori ha condotto delle stime.
Secondo i calcoli dell’Ance, per interventi che
migliorano le performance energetiche di circa il
30%, gli extracosti possono essere calcolati in
media attorno ai 150-160 euro/mq.
Ipotesi Ance –
Extracosti/mq per miglioramenti energetici del 30%
Calcolo indicativo su
alcuni possibili soluzioni
Isolamento dell’involucro:
+50 euro/mq
Impianto di ventilazione
meccanica controllata: +40 euro/mq
Impianto radiante: +30
euro/mq
Isolamento delle finestre:
+40 euro/mq
Extracosto totale: +160
euro/mq
(Fonti: Ance, il Sole 24
Ore, CN Geometri, elaborate da Casaday.org)
Oggi in Italia si stimano,
su elaborazione incrociata di dati Enea, Istat e
Cresme, circa 30 milioni di unità abitative, delle
quali solo la punta dell’iceberg, dal 2 al 5% a
seconda delle rilevazioni, si trovano nelle classi
energetiche migliori, A B e C. Oltre il 55%,
16.639.801, sono state costruite prima del 1971,
quindi prima di ogni legislazione in materia di
contenimento dei consumi energetici degli edifici
(Legge373/ 1076), e ben 25.107.535, pari al 85% del
patrimonio edilizio esistente, prima dell’entrata in
vigore della Legge 10/1991, quindi senza alcun tipo
di documentazione o criterio volto al contenimento
dei consumi energetici.
E’ evidente che la
riqualificazione energetica del patrimonio
immobiliare consolidato è la sfida immobiliare che
ci attende, e cambierà in modo significativo il
nostro approccio al tema dell’abitare e del real
estate.
Fonte: www.quotidianoimmobiliare.info
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