I prezzi delle case
continuano a scendere anche nel
2010, accompagnati dal volume delle
compravendite. Il dato di gennaio
dell'ufficio studi di Ubh sottolinea
infatti una serie di dati negativi su
base annua, che spaziano dal -8,3%
medio di Palermo (che
raggiunge però il -13% se si parla di
periferia) e il -7,9% di Napoli
(-12% in periferia) al -4,8% di
Venezia. Milano perde il 6,6%
(ma la flessione diventa del 13,1% se si
guarda alla periferia) e Roma il
6,7%. Ubh ha monitorato i primi 30
comuni capoluogo per numero di residenti
basandosi su rilevazioni effettuate
tramite le agenzie dei franchising
network Professionecasa e Grimaldi
Immobiliare, appartenenti a Tree Real
Estate.
Lo studio sottolinea tra l'altro che dal
1985 a oggi non si era mai verificato
che il mercato immobiliare residenziale
italiano facesse segnare un calo
degli scambi per tre anni di seguito:
le stime sul consuntivo 2009 degli
addetti ai lavori si attestano intorno
alle 600mila unità scambiate, con un
calo del 12,5% rispetto al 2008: il che
significa che sono scomparse dal
mercato almeno 230mila
compravendite, di cui 130mila per la
stretta creditizia e circa 100mila per
il clima di incertezza e sfiducia che si
unisce ai ritardi nei pagamenti, alla
crescita della disoccupazione e più in
generale al calo dei consumi. Una
nota positiva tuttavia c'è: i
venditori ora sono realmente più
disponibili a rivedere le richieste in
termini di prezzi e le compravendite si
concludono con uno sconto medio del
10-15% rispetto a quanto inizialmente
richiesto. I tempi delle trattative
vanno dai 6,3 mesi di Cagliari ai
7,8 mesi di Venezia. Si registra poi
un'inversione di tendenza nel segmento
lusso: secondo lo studio, il
segmento di fascia alta, dopo aver
vissuto diverse e ripetute fasi di
crescita impetuosa contrassegnate da
notevoli incrementi di volumi e
soprattutto di valori (mediamente +19,5%
nel 2005, +15,1% nel 2006, +9,4% nel
2007), mostrava a fine 2008 di essersi
attestato su un elevato livello di
quotazioni e su un minor grado di
dinamicità che si era andato a
trasformare in un calo delle
compravendite del segmento top.
Dopo l'estate i segnali di un
cambiamento della tendenza si sono
fatti sempre più concreti e non sembra
essere un caso che l'interesse verso
l'investimento immobiliare, nella fascia
alta, si sia rinnovato in questi ultimi
mesi, in particolare da quando ha preso
il via il nuovo scudo fiscale 2009 con
il rimpatrio dei capitali versati
all'estero negli anni passati. La
conferma arriva dal buon tasso di
assorbimento dell'offerta dei prodotti
di nuova costruzione di qualità
elevata realizzati nelle grandi città.
Il mercato del prodotto obsoleto e da
ristrutturare sconta invece maggiormente
la debolezza della domanda e i
prezzi offerti vengono mediamente
trattati sino ad arrivare al 15% di
ribasso (con punte del 20%) prima della
chiusura delle transazioni. E il futuro?
Se venissero confermati i prodromi di un
cambiamento di ciclo congiunturale che
registriamo oggi, il settore
residenziale ne trarrà beneficio e fra 6
mesi potremmo già registrare, secondo
Ubh, una inversione di tendenza
sul fronte delle compravendite, tanto
più che i primi timidi segnali in tal
senso si sono visti nella parte finale
del 2009 in città come Bologna, Milano e
Roma, che hanno dimostrato una ripresa
di interesse. I prezzi non si
riprenderanno nel corso del
2010 e anzi continueranno le lievi
riduzioni fino a trovare un punto di
equilibrio alla fine del secondo
semestre.
