 |
I Dossier
fiscali La “cedolare secca” per gli affitti di abitazioni
Guida
all’esercizio dell’opzione
Aprile
2011
|
|
La
guida ANCE sulla cedolare secca può
scaricarla gratuitamente da qui (pdf) |
 |
Con la
pubblicazione in G.U. del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n.23,
attuativo del “Federalismo Fiscale Municipale”, e con l’emanazione del
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile
2011, diventa pienamente operativa la possibilità di optare per
l’applicazione della “cedolare secca” sul reddito da affitto di
abitazioni, anche per i contratti già in corso al 2011.
Come noto,
l’istituto, introdotto dal 2011 dall’art.3 del D.Lgs. 23/2011,
consente di “sottrarre” il reddito da locazione dall’ordinario prelievo
Irpef, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per
assoggettarlo ad un’imposta “secca” del 21% (per i contratti a canone
libero) o del 19% (in caso di contratti a canone “concordato”),
sostitutiva anche dell’imposta di registro e di bollo.
Con il citato
Provvedimento del 7 aprile 2011 sono state dettate le modalità di
esercizio dell’opzione per tale regime sostitutivo, nonché quelle
connesse al versamento, in acconto e a saldo, della “cedolare secca”.
1. Ambito
soggettivo
L’opzione per
la “cedolare secca” può essere esercitata dal locatore, persona fisica,
che possieda l’unità abitativa in qualità di:
-
proprietario,
- titolare di
diritto reale di godimento, quale l’usufruttuario.
Ai sensi
dell’art.3, co. 6, del D.Lgs. 23/2011, sono di contro esclusi dalla
possibilità d’opzione gli esercenti attività d’impresa, arte o
professione.
Tale divieto
implica l’esclusione dall’opzione nel caso di locazione di abitazioni
possedute da soggetti Irpef nell’ambito dell’esercizio delle suddette
attività (imprenditori individuali o società di persone1). Allo stesso
modo, sono escluse le locazioni effettuate da società di capitali e
dagli altri soggetti IRES2.
Fattispecie
particolare è rappresentata dalle locazioni di abitazioni effettuate da
società semplici, soggetti Irpef non esercenti attività commerciale. In
tal caso, infatti, pur non essendo una persona fisica, la società
semplice ne ha le medesime caratteristiche (soggetto Irpef) ed il
reddito percepito è giuridicamente qualificato come “reddito da
fabbricati” imputato direttamente ai soci, in base alle quote di
partecipazione alla società. In sostanza, l’Amministrazione Finanziaria
potrebbe consentire l’applicazione della “cedolare secca” anche con
riferimento alle locazioni di abitazioni effettuate da tali soggetti.
L’esclusione
opera anche per le locazioni di abitazioni effettuate da imprese edili,
o società immobiliari, sia per gli immobili patrimonializzati, che per
gli immobili “merce” (abitazioni costruite per la vendita). In tali
ipotesi, pertanto, il reddito viene tassato in base agli ordinari
criteri stabiliti dagli artt. 85 e 90 del TUIR – D.P.R. 917/1986
(rispettivamente, a costi e ricavi per i fabbricati “merce”, e, per i
beni patrimonializzati, canone di locazione, ridotto di un importo
massimo pari al 15% dello stesso, per le spese di manutenzione ordinaria
documentate ed effettivamente rimaste a carico).
1 Il paragrafo 1.1 del Provvedimento del 7 aprile 2011 specifica,
infatti, che deve trattarsi di “locatore, persona fisica”.
2 Nel testo definitivo del D.Lgs., a differenza della versione
originaria del Provvedimento, non si esclude espressamente
l’applicabilità dell’imposta sostitutiva per le locazioni effettuate da
enti non commerciali. Tuttavia, si deve ritenere che, anche per questi
ultimi la “cedolare secca” sia esclusa, tenuto conto che gli enti non
commerciali non sono soggetti IRPEF, ma IRES.
Nessun
requisito soggettivo è previsto, invece, per il locatario. Ciò vuol dire
che locatario potrebbe essere, oltre ad una persona fisica, anche una
impresa o una società purché la stessa utilizzi effettivamente a fini
abitativi l’unità (ad esempio, nell’ipotesi di abitazione concessa in
uso ai propri dipendenti). Sul punto, si attendono i necessari
chiarimenti dal parte dell’Agenzia delle Entrate.
Viceversa, la
locazione ad una società che non utilizzi direttamente l’abitazione, ma
che, a sua
volta, la
sublochi ad uso residenziale a soggetti terzi, dovrebbe essere esclusa
dalla possibilità
d’opzione.
2. Ambito
oggettivo
La locazione
deve avere ad oggetto unità immobiliari abitative, locate ad uso
abitativo.
Ciò implica
che l’opzione è consentita solo nell’ipotesi in cui siano soddisfatte
congiuntamente le eguenti 2 condizioni:
- l’unità
immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del
Gruppo A (ad eccezione, quindi, dell’A/10, relativa a “uffici e studi
privati”),
- la locazione
deve essere ad uso abitativo.
Ne deriva,
pertanto, che il regime sostitutivo non può trovare applicazione in
presenza, ad esempio, di un’unità che, seppur accatastata in A/2 –
“abitazione civile”, sia locata ad uso ufficio. Specularmente, la
medesima esclusione opera anche nell’ipotesi di ufficio (accatastato in
A/10), locato ad uso abitativo.
L’art.3, co.
2, ammette inoltre la possibilità di optare per la “tassa piatta” anche
con riferimento alle pertinenze, qualora “locate congiuntamente
all’abitazione”. Tale espressione non è stata ulteriormente dettagliata
dal Provvedimento attuativo, per cui si attendono precisazioni
ministeriali sulla possibilità di esercitare l’opzione anche con
riferimento ai contratti di locazione di pertinenze, integrativi del
negozio originario avente ad oggetto l’abitazione.
In ogni caso,
la nuova imposta può applicarsi, sempre in via facoltativa, anche ai
contratti per i quali non vi è l’obbligo di registrazione (art.2-bis
della Tariffa, Parte II, allegata al D.P.R. 131/1986). -
Locazioni ed affitti di
immobili stipulati nella forma di scrittura privata non autenticata, di
durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno.
La “tassa
piatta” può essere applicata, inoltre, anche se il contratto di
locazione ha ad oggetto un’abitazione per cui s’intende esercitare
l’opzione ed altri immobili per i quali questa è esclusa o non si
intenda esercitarla. In tal caso, la cedolare si applicherà soltanto sul
canone relativo all’abitazione “opzionata”, e, se previsto un canone
unitario, sulla quota parte di questo riferibile all’unità residenziale
in proporzione alla rendita da questa prodotta.
Nei contratti
misti (con più immobili locati), si riscontra nella pratica anche
l’ipotesi di abitazioni pertinenziali ad immobili non residenziali,
quale ad esempio un negozio con alloggio di pertinenza. Premessa la
necessità di chiarimenti in merito, si è portati a ritenere che il
contribuente non possa optare per la tassazione sostitutiva con
riferimento al canone relativo all’abitazione, poiché il vincolo
pertinenziale fa sì che la locazione dell’unità ad uso residenziale sia
ricondotta al contratto principale, che ha per oggetto la locazione
dell’immobile commerciale. Tuttavia, è auspicabile che l’Amministrazione
estenda anche in
questa ipotesi la possibilità di separare il destino dei due immobili,
riconoscendo l’opzione per la sola abitazione.
3. Opzione per
la “cedolare secca”
Ai sensi del
co. 1 del più volte citato art.3 del D.Lgs. 23/2011, il nuovo istituto
della “cedolare secca” si inserisce nell’ordinamento come regime
alternativo, scelto facoltativamente dal locatore, “in deroga” rispetto
al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai
fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (di cui all’art.37,
co. 4-bis, D.P.R. 917/1986).
Si ricorda, in
proposito, che, in base al regime ordinario, per le persone fisiche non
esercenti attività d’impresa, arte e professione, il reddito derivante
dalla locazione di abitazioni concorre alla determinazione del reddito
complessivo e sconta l’aliquota marginale propria del contribuente,
applicata sul maggiore importo tra rendita catastale rivalutata del 5%4
ed il canone di locazione annuo ridotto forfetariamente del 15%5
(art.37, co. 4bis, D.P.R. 917/1986), a cui si aggiunge un ulteriore
abbattimento del 30% (che porta a ridurre il canone per un totale del
40,5%) nel caso si tratti di contratti di locazione “a canone
concordato” (art.8, co. 1, Legge 431/1998).
Resta fermo
che, in assenza di esercizio dell’opzione da parte del locatore per
l’applicazione della “cedolare secca”, continuerà ad applicarsi tale
regime.
Le aliquote
d’imposta applicabili, in caso di scelta per la “tassa piatta”, sono
fissate al:
. 21% per i
contratti a canone libero;
. 19% per i
contratti “a canone concordato”.
A differenza
da quanto previsto in regime ordinario, la base imponibile sarà
costituita dall’intero canone di locazione annuo, fermo restando che, ai
sensi dell’art.3, co. 6, il reddito derivante dai contratti di locazione
delle abitazioni non potrà essere inferiore al reddito determinato ai
sensi dell’art.37, co. 1, del D.P.R. 917/1986 - TUIR (applicazione della
rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%).
Peraltro,
l’art.3, co. 7, stabilisce che, anche in caso di opzione per la
“cedolare secca”, il reddito assoggettato all’imposta sostitutiva
concorrerà, insieme agli altri requisiti reddituali, ai fini del calcolo
per il riconoscimento della spettanza, o per la determinazione di
deduzioni, detrazioni, ovvero di altri benefici, anche di natura non
tributaria;
.
dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.).
L’imposta così
determinata sostituirà, per tutti i contratti:
. l’imposta
sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali
regionali e comunali;
. l’imposta di
registro ed il bollo dovute sul contratto di locazione.
. l’imposta di
registro ed il bollo sulla risoluzione e sulle proroghe dello stesso.
Diversamente,
in caso di cessione del contratto, resta ferma l’applicazione del regime
ordinario, anche quando si esercita l’opzione per la “cedolare secca”,
che non assorbe l’imposta di registro e di bollo dovute in tale ipotesi.
A tal
riguardo, l’art.3, co. 4, D.Lgs. 23/2011, specifica che, in caso di
opzione per la cedolare, non si farà comunque luogo al rimborso
dell’imposta di registro e di bollo eventualmente già pagate.
Da
evidenziare, inoltre, che l’esercizio dell’opzione sospende, per un
periodo corrispondente alla durata della stessa, la facoltà di chiedere
l’aggiornamento del canone, anche se prevista, a qualsiasi titolo, nel
contratto, ivi inclusa la variazione Istat dell’ “indice nazionale dei
prezzi al consumo” (art.3, co. 11, D.Lgs. 23/2011).
Tra l’altro,
pena l’inefficacia dell’opzione, il locatore ne deve dare
preventiva comunicazione al locatario, mediante lettera
raccomandata, con la quale rinuncia espressamente alla facoltà di
richiedere l’aggiornamento del canone, anche se ciò era previsto dal
contratto a qualsiasi titolo. Per espressa previsione normativa, tali
disposizioni sono inderogabili (art.3, co. 11).
Si segnala,
inoltre, che, anche in caso di esercizio dell’opzione, resta comunque
fermo l’obbligo di registrazione del contratto (nonché della
proroga e risoluzione dello stesso), entro i termini stabiliti
dall’art.17 del D.P.R. 131/197211, e tale adempimento assorbe anche
tutti gli ulteriori obblighi di comunicazione, che pertanto non saranno
più necessari.
Allo stesso
modo, resta fermo l’obbligo della presentazione della dichiarazione
dei redditi.
3.1. Modalità
di esercizio dell’opzione
Ferma restando
l’inderogabilità delle norme relative alla comunicazione preventiva al
locatario di esercizio dell’opzione ed alla rinuncia espressa di ogni
forma d’aggiornamento del canone, con il Provvedimento del 7 aprile
2011, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito le modalità operative per
l’adesione alla tassazione sostitutiva.
A regime,
l’esercizio dell’opzione deve essere effettuata, distintamente da
ciascun locatore, in sede di registrazione del contratto di locazione,
utilizzando appositi modelli approvati dal suddetto Provvedimento.
In
particolare, si tratta del:
- “Modello
SIRIA”, che può essere utilizzato per la registrazione del contratto
e per il contestuale esercizio dell’opzione, solo in presenza di tutte
le seguenti condizioni:
. numero di
locatori non superiore a 3,
. tutti i
locatori optano per la cedolare,
. numero dei
conduttori non superiore a 3,
. una sola
unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a 3,
. tutti gli
immobili oggetto del contratto censiti con attribuzione di rendita,
. contratto
contenente solo il rapporto di locazione, senza ulteriori pattuizioni.
Il suddetto
Modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica,
direttamente dal contribuente, ovvero tramite i soggetti incaricati di
cui all’art.3, co.3, D.P.R. 322/199813, al quale non va allegato il
contratto (quest’ultimo da conservare, unitamente alla ricevuta di
avvenuta presentazione del Modello rilasciata dal servizio telematico, e
da esibire solo in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione
finanziaria);
- “Modello
69”, da utilizzare per la registrazione del contratto e per il
contestuale esercizio dell’opzione, nell’ipotesi in cui non sussistano
le condizioni per l’utilizzo del “Modello SIRIA” e, in ogni caso, per la
registrazione di tutti gli eventi successivi connessi al contratto di
locazione (proroga, risoluzione o cessione dello stesso).
Tale Modello,
che può sostituire il Modello di comunicazione dei dati catastali (cd. “CDC”14),
deve essere presentato esclusivamente in modalità cartacea, in duplice
copia, agli Uffici locali dell’Agenzia delle Entrate.
Per quanto
riguarda i termini di registrazione del contratto (da assolvere con la
trasmissione dei suddetti Modelli) e di contestuale esercizio
dell’opzione per la “cedolare secca”, vale, a regime, la scadenza
fissata dall’art.17 del D.P.R. 131/1986, per cui la stessa va effettuata
entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dal verificarsi del
successivo evento connesso allo stesso (proroga, risoluzione o
cessione).
L’opzione può
essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle
annualità successive alla prima. In questo caso, il Provvedimento
dell’Agenzia stabilisce che tale possibilità è ammessa nel termine di
versamento del’imposta di registro relativa all’annualità per la quale
s’intende optare per la tassazione sostitutiva (30 giorni a decorrere
dalla scadenza della stessa), mediante presentazione del “Modello 69”.
Inoltre, per i
contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione15, il
locatore può applicare la “cedolare secca” in sede di dichiarazione dei
redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito,
oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione volontaria del
contratto medesimo.
Per i
contratti già in corso al 2011, il Provvedimento indica specifiche
tempistiche e modalità d’opzione differenti per riconoscere, ai
contribuenti, la possibilità di accedere alla tassazione sostitutiva
anche per i contratti in essere nel periodo transitorio, che va dal 1°
gennaio 2011 (data a decorrere dalla quale il reddito da locazione può
essere assoggettato alla “cedolare secca”) al 7 aprile 2011 (data di
entrata in vigore del D.Lgs. 23/2011 e del Provvedimento attuativo).
In
particolare, tali disposizioni transitorie riguardano:
.
Contratti conclusi, prorogati e risolti, già registrati al 7 aprile 2011
In caso di:
- contratti
in corso alla data del 7 aprile 2011 (anche per effetto di proroga), per
i quali è già stata eseguita la registrazione,
- contratti
scaduti (e non prorogati) alla data del 7 aprile 2011,
- contratti
già oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, per i
quali è già stata eseguita la registrazione,
l’opzione è
esercitabile dal contribuente, per i redditi da locazione percepiti nel
2011, direttamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa al
periodo d’imposta 2011 (730/2012 o Unico PF/2012).
In tutti i
suddetti casi, non si fa comunque luogo al rimborso delle imposte di
registro e di
bollo versate
e il locatore è tenuto, per il periodo d’imposta 2011, al versamento
dell’acconto
della “cedolare secca”, ove dovuto.
. Contratti
conclusi e prorogati, da registrare dal 7 aprile 2011
In caso di:
- contratti
conclusi nel 2011, per i quali alla data del 7 aprile 2011 non sono
scaduti ancora i termini per la registrazione,
- contratti
prorogati nel 2011, per i quali alla data del 7 aprile 2011 non sono
scaduti ancora i termini per la registrazione,
le modalità
d’esercizio dell’opzione sono uguali a quelle stabilite a regime, ma
viene riconosciuto un ampliamento dei termini per la registrazione degli
stessi e per l’esercizio dell’opzione.
In
particolare, per quanto riguarda i termini di registrazione di tali
contratti (e, quindi, di esercizio dell’opzione), l’Amministrazione
finanziaria, nel rispetto dell’art.3, co.2, dello “Statuto del
Contribuente” (legge 212/2000), ha concesso termini più ampi degli
ordinari 30 giorni, fissando al 6 giugno 2011 il termine ultimo per la
registrazione di quei contratti i cui termini di registrazione scadano
tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011.
In sostanza,
rientrano in tale “proroga” i contratti stipulati o prorogati dall’8
marzo 2011 (i cui termini ordinari di registrazione scadrebbero dal 7
aprile in poi) al 6 maggio 2011 (i cui termini di registrazione scadono
ordinariamente il 6 giugno 2011).
Circa le
modalità operative, in sede di prima registrazione del contratto,
l’opzione è esercitabile dal contribuente, mediante la presentazione del
“Modello SIRIA” (ove ne sussistano le condizioni d’utilizzo), o del
“Modello 69”.
In caso di
proroga, l’opzione si esprime con la presentazione del “Modello 69”.
. Contratti
risolti, da registrare dal 7 aprile 2011
In caso di:
- contratti
di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 e risolti solo
successivamente,
- contratti
di locazione già risolti alla data del 7 aprile 2011, per i quali, a
tale data, non è ancora scaduto il termine per il pagamento dell’imposta
di registro dovuta per la risoluzione stessa (in sostanza, si tratta
delle risoluzioni intervenute dal 8 marzo 2011),
l’opzione
per l’applicazione della “cedolare secca” per il periodo d’imposta 2011
si può esprimere anche entro il termine di versamento dell’imposta di
registro, mediante il “Modello 69”.
L’opzione
espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non
applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sulla
risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d’acconto, ove
dovuto, della “cedolare secca” relativa al periodo d’imposta 2011.
3.2 Durata
L’opzione
vincola il locatore all’applicazione del regime sostitutivo per l’intero
periodo di durata del contratto, o della proroga, ovvero per il residuo
periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle
annualità successive alla prima.
Tuttavia, è
fatta salva la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con
modalità che verranno stabilite con apposito Provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, la revoca è effettuata entro
il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa
all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa.
La revoca,
inoltre, non esclude comunque la possibilità di optare nuovamente per la
“tassa piatta” con riferimento alle annualità successive, mediante
presentazione del “Modello 69” entro il termine per il versamento
dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.
Con tale
modalità, il contribuente ha quindi la possibilità di valutare, anno per
anno, la convenienza tra la tassazione ordinaria Irpef e quella
sostitutiva.
3.3 Casi
particolari
Il
Provvedimento del 7 aprile 2011 esamina alcune fattispecie particolari:
. Diversi
locatori
Nell’ipotesi
di unico contratto di locazione, stipulato da 2 o più locatori,
l’opzione deve essere esercitata singolarmente da ciascuno dei soggetti
interessati (mediante presentazione degli appositi Modelli- “Modello
SIRIA” ove consentito o “Modello 69”) ed ha effetti solo per coloro che
ne hanno fatto scelta.
I locatori che
non esercitano l’opzione sono invece tenuti al versamento de:
- l’imposta di
registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile,
in base alle quote di possesso (versata per l’intero importo stabilito,
nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta),
- l’imposta di
bollo sul contratto di locazione.
In tal ambito,
resta da chiarire se la rinuncia a qualsiasi forma di aggiornamento del
canone, valga inderogabilmente anche per i locatori che non intendano
avvalersi della tassazione sostitutiva.
. Immobili con
unità non abitative (canone unico o meno)
Come
precedentemente indicato16, la “tassa piatta” può essere applicata anche
se il contratto di locazione ha ad oggetto un’abitazione per cui
s’intende esercitare l’opzione ed altri immobili per i quali questa è
esclusa o non si intenda esercitarla.
In tal caso,
la cedolare si applicherà soltanto sul canone relativo all’abitazione
“opzionata”, e, se previsto un canone unitario, sulla quota parte di
questo riferibile all’unità residenziale in proporzione alla rendita da
questa prodotta.
Specularmente,
con riferimento alle unità immobiliari per le quali non si applica la
“cedolare secca”, il locatore è tenuto al versamento de:
- l’imposta di
registro, da calcolarsi solo sui canoni riferiti a tali unità, ovvero,
in caso di canone unico, sulla parte di questo imputabile a ciascuno di
questi immobili in proporzione alla rendita,
- l’imposta di
bollo sul contratto di locazione.
4. Modalità di
versamento
Per quanto
riguarda il versamento dell’imposta, l’art.3, co.4 del D.Lgs. 23/2011
stabilisce che opererà lo stesso termine già fissato per il versamento
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (acconti entro il 16
giugno e 30 novembre e saldo entro il 16 giugno dell’anno successivo),
fissando inoltre che l’acconto sia pari:
- per il 2011,
all’85% dell’imposta dovuta,
- dal 2012, al
95% dell’imposta dovuta.
In acconto e a
saldo, il versamento della cedolare secca deve essere eseguito con le
modalità stabilite dall’art. 19 del D.Lgs. 241/1997 (tramite Modello
F24)17.
Per la
disciplina relativa a liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi
e sanzioni, interessi e contenzioso riferiti all’applicazione
dell’imposta sostitutiva, si applicano le disposizioni previste per le
imposte sui redditi.
. Versamenti
in acconto per l’anno 2011
Per i
contratti in corso nell’anno 2011, in assenza di riferimenti storici, il
versamento dell’acconto, pari all’85% dell’imposta dovuta, deve essere
effettuato:
- in unica
soluzione, entro il 30 novembre 2011, se d’importo inferiore a 257,52
euro;
- in 2 rate,
se l’importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui:
1. la prima,
nella misura del 40% dell’acconto (34% dell’imposta dovuta),
entro il 16
giugno 2011 (ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione
dello 0,40% a
titolo di interesse corrispettivo).
La prima rata
dell’acconto della “cedolare secca” può essere versata ratealmente e
sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le
disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef18;
2. la seconda,
nella restante misura del 60% dell’acconto (51% dell’imposta dovuta),
entro il 30 novembre 2011.
Non è dovuto
acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare
l’acconto non supera 51,65 euro. Il versamento dell’acconto relativo al
periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno
pari all’85 per cento dell’ammontare della “cedolare secca”.
Nel
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, sono specificati
alcuni casi particolari:
- per i
contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti
ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in
presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d’acconto è
effettuato in 2 rate;
- per i
contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011, il versamento
d’acconto è ffettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011;
- per i
contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 il versamento in acconto
non è dovuto.
. Versamenti
in acconto dal periodo d’imposta 2012
Il versamento
dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente,
deve essere effettuato:
- in unica
soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se d’importo inferiore
a 257,52 euro;
- in 2 rate,
se l’importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui: 1. la
prima, nella misura del 40% dell’acconto (38% dell’imposta dovuta),
entro il 16 giugno di ciascun anno (ovvero entro il 18 luglio con la
maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo).
La prima rata
dell’acconto della “cedolare secca” può essere versata ratealmente e
sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le
disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef19;
2. la seconda,
nella restante misura del 60% dell’acconto (57% dell’imposta dovuta),
entro il 30 novembre.
Non è dovuto
acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare
l’acconto non supera 51,65 euro. Il versamento dell’acconto non si
considera carente se di importo almeno pari all’95% dell’ammontare della
“cedolare secca”.
. Versamento a
saldo
Anche per il
versamento a saldo della “cedolare secca”, dovuto entro il 16 giugno
dell’anno successivo, si applicano le disposizioni in materia di
versamento a saldo dell’Irpef.
5. Sanzioni
Il Decreto
Legislativo prevede specifiche sanzioni connesse all’inosservanza delle
disposizioni di legge relative alla mancante, o inesatta, indicazione
del canone di locazione nella dichiarazione dei redditi.
In
particolare, l’art.3, co. 5, prevede il raddoppio delle sanzioni
amministrative attualmente vigenti ai fini delle imposte dirette, che
pertanto saranno pari ai seguenti importi, differenziati a seconda delle
diverse violazioni accertate:
. dal 240% al
480% delle imposte dovute, con un minimo di 516 euro, nell’ipotesi in
cui nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione
di abitazioni non venga indicato,
. dal 200% al
400% del maggior imposta dovuta, ove il canone sia indicato in misura
inferiore a quello accertato
Inoltre, per i
redditi derivanti dalla locazione di immobili residenziali, nel caso di
definizione dell’accertamento mediante adesione del contribuente, ovvero
di rinuncia di questi all’impugnazione dell’accertamento, si applicano
le sanzioni ordinarie, senza riduzione, previste, a seconda della
tipologia di violazione accertata, dall’art.1, co. 1-2, nonché
dall’art.13 del D.Lgs. 471/199723.
Da evidenziare
che, per espresso divieto normativo24, per le locazioni di abitazioni
effettuate da imprese o da esercenti arti o professioni, non operano né
il citato raddoppio delle sanzioni amministrative nell’ipotesi di
mancata o parziale indicazione in dichiarazione del canone, né
l’inapplicabilità della riduzione delle sanzioni in caso di definizione
dell’accertamento mediante adesione del contribuente, o di rinuncia di
questi all’impugnazione.
Resta, invece,
ancora da chiarire l’esatto ambito applicativo del nuovo impianto
sanzionatorio. Se non v’è dubbio che l’inasprimento delle sanzioni
riguardi la locazione delle sole unità immobiliari ad uso abitativo, non
appare ancora chiaro se alle nuove regole siano assoggettati tutti i
contribuenti persone fisiche, a prescindere dell’effettivo esercizio
dell’opzione per la “cedolare secca”.
Alle suddette
disposizioni si affianca, comunque, in ogni caso l’ordinario regime
sanzionatorio ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
In tal ambito,
ai fini del registro, si ricorda che l’omessa registrazione del
contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e
l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro comportano
l’applicazione delle seguenti sanzioni amministrative:
- per omessa
registrazione del contratto, ai sensi dell’art.69 del D.P.R. 131/1986,
oltre all’obbligo di versare l’imposta di registro evasa, il
contribuente è assoggettato ad una sanzione amministrativa dal 120% al
240% dell’imposta dovuta;
- per il
parziale occultamento del canone pattuito, ai sensi dell’art.72 del
D.P.R. 131/1986, oltre all’accertamento dell’imposta evasa, è prevista
l’irrogazione di una sanzione amministrativa dal 200% al 400% della
maggiore imposta dovuta;
- per il
tardivo versamento dell’imposta su annualità successive alla prima, ai
sensi dell’art. 13 del D.Lgs. 471/1997, si applica una sanzione pari al
30% dell’imposta versata in ritardo.
All’imposta e
alla sanzione vanno aggiunti anche gli interessi di mora calcolati
giornalmente al tasso legale annuo.
Per
completezza, si ricorda che, ai fini del bollo, ai sensi dell’art.25, co.1,
D.P.R. 642/1972, in caso di omesso od insufficiente pagamento
dell’imposta, è irrogata, oltre all’obbligo di pagamento del tributo
nella misura dovuta, una sanzione amministrativa dal 100% al 500%
dell’imposta dovuta.
Giova
ricordare che, con le modifiche introdotte, in tema di accertamento,
dall’art.1, co. 341-343 della legge 311/2004 - Finanziaria 2005, gli
uffici finanziari non possono procedere all’accertamento nei confronti
di quei contribuenti che:
. ai fini
delle imposte dirette, abbiano dichiarato redditi da locazione per un
importo almeno pari al maggiore tra il canone di locazione ridotto del
15% ed il 10% del valore dell'immobile. Qualora, poi, il contratto non
sia stato registrato, si presume, salva documentata prova contraria,
l'esistenza del rapporto di locazione anche per i 4 periodi d'imposta
antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto; con
presunzione di un canone pari al 10% del valore dell’immobile
(art.41-ter, D.P.R. 600/197326);
. ai fini
dell’imposta di registro, abbiano dichiarato un canone almeno pari al
10% del valore dell’immobile27 (art.52-bis, D.P.R. 131/198628). Per le
annualità successive alla prima restano comunque fermi i poteri di
liquidazione dell’imposta da parte dell’ufficio.
L’art.3, co.8,
del D.Lgs. 23/2011, inoltre, indica le conseguenze civilistiche nei casi
di:
- mancata
registrazione del contratto di locazione entro il termine stabilito
dalla legge29 (nel caso in cui la registrazione sia obbligatoria);
-
registrazione del contratto di locazione con indicazione del canone per
un importo inferiore a quello effettivo;
-
registrazione di un contratto di comodato fittizio.
A queste
fattispecie, sempre soltanto con riferimento alla locazione di immobili
residenziali, viene estesa l’ipotesi di nullità del contratto, prima
prevista solo nel caso di mancata registrazione, ai sensi dell’art.1, co.
346, della legge 311/2004 - Finanziaria 200530, In tutti e 3 i casi,
unitamente alla nullità del contratto, opera la seguente disciplina
sanzionatoria:
- la durata
della locazione è stabilita in 4 anni, a decorrere dalla data della
registrazione volontaria o d’ufficio;
- al rinnovo
si applica la disciplina di cui all’art.2, co. 1, della legge 431/1998
(rinnovo obbligatorio per ulteriori quattro anni, salve specifiche
ipotesi ivi indicate);
- a decorrere
dalla registrazione, il canone annuo è fissato in misura pari al triplo
della rendita catastale (oltre all’adeguamento, dal secondo anno, in
base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo). Se
il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque quello
stabilito dalle parti.
In ogni caso,
tale ultima disciplina sanzionatoria non opera qualora la registrazione
sia effettuata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del
Decreto Legislativo.
Fonte ANCE Associazione Nazionale Costruttori
Edili |
