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INGELMAN IMMOBILIARE |
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Glossario
mutuo
Tutte le
parole chiave per scegliere e capire al meglio il tuo
mutuo
Accollo
E’ un contratto tra il debitore
(accollato) e un terzo (accollante), con il quale quest’ultimo
assume a suo carico l’obbligo del debitore di pagare al creditore
(accollatario). Così nella vendita di un immobile gravato da ipoteca
a garanzia di un mutuo bancario, l’acquirente invece di pagare una
parte del prezzo al venditore si assume l’obbligo di pagare in luogo
di quest’ultimo alla banca la rata di mutuo non ancora scaduta.
Ammortamento
E’ il processo di restituzione graduale
del mutuo mediante il pagamento periodico di rate, comprendenti una
quota capitale e una quota interessi.
Cancellazione
d’Ipoteca
Operazione che consente l’eliminazione
di un’iscrizione ipotecaria e dei relativi effetti dai registri
immobiliari. Viene di norma ordinata con atto notarile al Direttore
dell’Ufficio del Territorio solo successivamente alla raccolta
dell’assenso alla cancellazione della banca creditrice a favore
della quale era l’iscrizione ipotecaria.
Compromesso
E’ il contratto preliminare con il
quale il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare il
contratto di vendita, stabilendone modalità e
condizioni.
Contratto di Mutuo
E’ l’atto esecutivo con cui la banca
concede il mutuo e iscrive ipoteca sull’immobile offerto in
garanzia. Viene redatto da un Notaio in presenza del mutuatario, del
datore di ipoteca, se diverso dal mutuatario, e di un procuratore
della banca. L’atto viene poi trascritto, a cura del Notaio, presso
la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per il
territorio.
Delibera
E’ l’atto con il quale la banca,
esaminata tutta la documentazione tecnica, finanziaria e legale
(perizia, dichiarazione dei redditi, relazione notarile preliminare
ecc.) valuta positivamente la concessione di mutuo.
Euribor
L’Euro Interbank Offered Rate, è il
tasso interbancario di riferimento per il tasso variabile comunicato
giornalmente come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le
banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi.
Eurirs
Tasso interbancario di riferimento
utilizzato come paramentro per i mutui ipotecari a tasso fisso. E’
diffuso giornalmente dalla Banca Centrale Europea ed è pari a una
media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti
nell’Unione Europea realizzano “l’interest rate swap”. Quest’ultimo
è un’accordo in base al quale due controparti si scambiano
periodicamente dei flussi di pagamenti, calcolati applicando a un
capitale nominale un tasso d'interesse il cui livello o parametro di
indicizzazione viene stabilito al momento della
stipulazione.
Estinzione
anticipata
Il mutuo può essere estinto in via
anticipata, parzialmente o totalmente, nel rispetto delle modalità
previste in contratto. Il rimborso anticipato comporta il pagamento
di un indennizzo di norma pari a una percentuale calcolata sul
capitale anticipatamente restituito.
Fideiussione
La fideiussione è una garanzia
personale che viene rilasciata da un soggetto diverso (chiamato
garante o fideiussore) dal mutuatario, a garanzia dell’esatto
adempimento del contratto di mutuo. Con la presenza di uno o due
garanti, la banca può valutare positivamente una richiesta di mutuo
che non sarebbe accoglibile. Qualora il garante sia un fideiussore,
egli risponde con tutti i suoi beni nei confronti della banca
creditrice.
Finanziamento
Il finanziamento che può essere
concesso è pari all’80% del valore commerciale dei beni immobili
offerti in garanzia, come stabilito dal Testo Unico
Bancario.
Garante
Colui che offre la garanzia reale o
personale per il debitore.
Garanzia reale
Ipoteca e pegno sono esempi di garanzie
reali. L’ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al
creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di
espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere
soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Il
pegno è anch’esso un diritto reale che il debitore o un terzo
concede al creditore su una cosa mobile a garanzia di un credito.
Nel pegno il possesso della cosa passa al creditore.
Imposta
sostitutiva
Trattenuta di imposta che sostituisce
una serie di altre imposte operata direttamente da una delle
controparti in una transazione a sfavore dell’altra e per conto del
Fisco. Nel caso di un mutuo è pari allo 0,25% dell’importo
erogato.
Ipoteca
Diritto reale che attribuisce al
creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di
espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere
soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.
L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, quindi per i
mutui che hanno una durata più lunga va rinnovata.
I.S.C.
L’I.S.C. (Indicatore Sintetico di
Costo, fino a poco tempo fa indicato con la sigla T.A.E.G.), è un
indicatore del costo totale del mutuo; viene espresso in percentuale
sull’ammontare del prestito concesso. Nel calcolo dell’ISC sono
ricompresi di solito:
il rimborso del capitale
il pagamento degli
interessi
le spese di istruttoria
le spese di revisione del
finanziamento
le spese di apertura e chiusura della
pratica di credito
le spese di riscossione dei rimborsi e
di incasso delle rate
le spese di assicurazione o
garanzia
l’eventuale costo dell’attività di
mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l’ottenimento del
finanziamento)
ogni altra spesa contrattualmente
prevista connessa con l’operazione di finanziamento.
Iscrizione
ipotecaria
La pubblicità ipotecaria si attua con
l’iscrizione dell’ipoteca sul bene data in garanzia. L’iscrizione è
l’atto con il quale l’ipoteca prende vita e si esegue presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova
l’immobile.
Istruttoria
E’ la fase in cui viene istruita la
pratica di mutuo; il cliente presenta domanda di mutuo e consegna i
documenti necessari (documenti d’identità, certificati di stato di
famiglia e residenza, dichiarazione dei redditi, documenti relativi
all’immobile, quali preliminare di vendita, compromesso, atto di
proprietà, ecc.)
Mutuatario
E’ la persona che si intesta il mutuo e
si obbliga alla restituzione del finanziamento attraverso il
pagamento periodico di rate.
Mutuo
Ipotecario
E’ il contratto con il quale la banca
consegna ad un soggetto (il mutuatario) una determinata quantità di
denaro, allo scopo di acquistare, costruire o ristrutturare un
immobile. Il mutuatario si impegna alla restituzione della somma
finanziata. La restituzione del prestito viene garantita da
iscrizione di ipoteca.
Mutuo a
tasso fisso
Il tasso di interesse rimane fisso per
tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso dà al consumatore
la certezza della misura del tasso indipendentemente dalle
variazioni del mercato. E’ indicato per il cliente che voglia
conoscere, fin dalla stipula del contratto, gli importi delle
singole rate a scadere e l’ammontare complessivo del debito
(capitale e interessi) da restituire.
Mutuo a
tasso variabile
Il tasso di interesse varia in
relazione all’andamento di uno o più parametri indicati nel
contratto di mutuo. Il mutuo a tasso variabile consente al
consumatore di avere un tasso sempre in linea con le variazioni di
mercato. E’ indicato per il cliente che preferisce rate di mutuo
variabili nel corso della vita del finanziamento, in relazione
all’andamento dei tassi di interesse del mercato.
Notaio
Il Notaio viene scelto dal cliente e
deve riferire su proprietà e libertà del bene. Deve quindi
dichiarare chi è il proprietario dell’immobile e se questo sia già
gravato da ipoteche a favore di terzi. Il Notaio ha naturalmente
anche il compito di stipulare il contratto di mutuo ed il suo
onorario viene regolato direttamente dal mutuatario.
Paramentro di
Indicizzazione
Indice al quale sono agganciati i mutui
a tasso variabile. Tra i paramentri utilizzati il più diffuso è
l’Euribor. Ogni variazione in aumento comporta un rincaro della rata
o, in caso contrario, un calo.
Perizia
E’ la valutazione dell’immobile da dare
in garanzia effettuata da un tecnico abilitato. Se la stima
dell’immobile viene redatta da un tecnico esterno alla banca,
l’onorario viene liquidato direttamente dal mutuatario al tecnico
stesso.
Piano
di ammortamento
E’ il piano di rimborso del mutuo con
l’indicazione della composizione delle singole rate (interessi +
capitale).
Preammortamento
Periodo iniziale del mutuo nel quale le
rate pagate sono costruite dalla sola quota interessi.
Rata
Pagamento che il mutuatario effettua
periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze
stabilite contrattualmente. La rata è composta da una quota
capitale, vale a dire una parte dell’importo prestato e da una quota
interessi, relativa a una parte degli immobili dovuti alla banca per
il mutuo.
Relazione Notarile
Documento rilasciato dal Notaio da cui
risulta che l’immobile offerto in garanzia per il finanziamento è
libero da gravami che potrebbero limitarne la
disponibilità.
Rogito
Notarile
Atto definitivo della compravendita. E’
un atto pubblico da stipularsi davanti al Notaio che successivamente
si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri
immobiliari e segnalare la variazione al catasto.
Spread
E’ la commissione che aggiunta al tasso
determinato in base alla specifica indicizzazione stabilisce la
misura del tasso di interesse annuo da applicare alle operazioni di
finanziamento. Lo spread è espresso in punti percentuali e
normalmente ogni istituto può stabilirne liberamente
l’ammontare.
T.A.E.G.
Vedi I.S.C.
Tasso a
regime
E’ il tasso di interesse applicato
durante l’ammortamento del mutuo. La misura del tasso a regime viene
determinata di volta in volta secondo modalità, criteri e parametri
di indicizzazione pattuiti contrattualmente.
Terzo
datore di Ipoteca
L’ipoteca può essere concessa, così
come il pegno, anche da un terzo. La figura di questo terzo datore
si distingue dal fideiussore. Infatti mentre il fideiussore risponde
con tutti i suoi beni personali, il terzo datore d’ipoteca risponde
solo con il bene su cui è costituita l’ipoteca.
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