Quando si acquista la “prima casa”, si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Acquisto da privato non soggetto ad Iva

In particolare, se la parte che cede la casa è un privato non soggetto ad Iva, l’agevolazione consiste nella possibilità di versare :

l’imposta di registro con aliquota ridotta del 3%(invece che 7%);

l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna)in luogo rispettivamente del 2% e dell’1%.

Acquisto da imprese

Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n.248 del 2006).

A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della “prima casa”in cui la parte venditrice è un’impresa, l’acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte:

Iva al 4%, più le imposte di registro , ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;

imposta di registro con aliquota del 3%, più imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa non costruttrice”oppure quando il venditore è un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori

Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la “prima casa”, l’aliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l’imposta di registro al 7% e l’imposta ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa”, sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto. Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso ed usufrutto.

ACQUISTO DELLA “PRIMA CASA”: LE IMPOSTE DOVUTE DALL’ACQUIRENTE

 I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI 

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una  casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un’abitazione considerata “non di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia, non è richiesta  la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

l’acquirente, non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale , di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In presenza dei requisiti sopra elencati, l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti o inabilitati.

Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.

Se, per errore, nell’atto di compravendita, dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.