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La donazione immobiliare
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La donazione è il solo strumento giuridico di trasmissione a titolo gratuito di beni da parte di un soggetto vivente e si distingue dal testamento che non produce effetti se non alla morte del suo autore.
Lo spirito della donazione è in realtà il desiderio o l’opportunità di dare qualcosa alle persone a noi legate da affetti o da amicizia.
Aiutare i propri figli, anticipare la propria successione, fare un dono ad un amico, ricompensare colui che ti ha reso un servizio, partecipare alla realizzazione di un obiettivo di beneficenza ….
Chi desidera tutto questo può farlo attraverso le donazioni.
La donazione presenta molte caratteristiche. Le principali sono l'assenza di un corrispettivo ed il carattere tendenzialmente definitivo, trattandosi di un contratto. L'importanza di tale atto e le conseguenze che ne derivano esigono che questo si debba realizzare seguendo forme particolari.
Chi dona può apporre all'atto di donazione svariate clausole che daranno vita a peculiari fattispecie di donazione.
La donazione è, a tutti gli effetti, un atto importante, in quanto comporta il depauperamento del patrimonio di colui che dona (donante) ed il conseguente arricchimento di colui che riceve (donatario o beneficiario). E' pertanto necessario conoscere preliminarmente tutti gli aspetti e le conseguenze, tanto civili che fiscali, di tale atto.
L'opportunità di una donazione deve analizzarsi caso per caso, avendo presente i seguenti elementi, che il vostro notaio di fiducia potrà aiutarvi a valutare, e precisamente: il patrimonio del donante, la situazione familiare del medesimo, le implicazioni sulla futura successione dello stesso, gli aspetti fiscali ed eventuali vantaggi di un simile atto. Spesso, la scelta per la donazione, rispetto ad un atto a titolo oneroso (cioè con corrispettivo), si farà nell'ambito di un programma successorio globale e tenendo presente i rapporti che intercorrono tra successione a causa di morte e donazione.
Caratteristiche e problemi della donazione
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Cosa significa donare
La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte (donante) arricchisce l'altra (donatario), disponendo a favore di questa di un diritto proprio, presente nel patrimonio, o assumendo verso la stessa una obbligazione.
In pratica, è l'atto con cui si regala un bene oppure ci si obbliga, per esempio, alla prestazione di un vitalizio.
Poiché la donazione è un contratto, è necessario che vi siano tutti i requisiti per la conclusione di un valido contratto: occorre che ciascuno (donante e donatario) presti un valido consenso, il donante e il donatario devono essere capaci di donare e di ricevere la donazione, la causa della donazione deve essere lecita.
Affinché una donazione sia valida occorre in particolare:
- la volontà del donante di spogliarsi, per spirito di liberalità, di un proprio bene senza esigere un corrispettivo e senza esservi obbligato. L'interesse del donante deve sempre essere non patrimoniale (religioso, affettivo, culturale …);
- il trasferimento di un bene dal patrimonio del donante a colui che egli desidera beneficiare.
Qualsiasi bene, mobile o immobile, può essere oggetto di una donazione, purché lo stesso sia presente nel patrimonio del donante;
- l'accettazione del donatario. Nessuno può obbligare qualcuno ad accettare un regalo! Tale accettazione deve essere espressa.
I rischi e i problemi della donazione
La donazione è un atto rischioso e richiede l’assistenza di un professionista esperto:
Come va fatto un atto di donazione? Come si determina il valore degli immobili? In caso di donazione su chi grava l'Imu? Un riferimento pratico per quanti decidono di trasferire gratuitamente un proprio bene arriva dalla nuova Guida per il cittadino "Donazioni consapevoli. Per disporre dei propri beni in sicurezza", presentata ieri dal Consiglio nazionale del Notariato e da 11 associazioni dei consumatori. Viene affrontato ogni aspetto del tema: dai soggetti che possono donare e ricevere, alla forma idonea affinché il contratto di donazione sia valido, dalla commerciabilità dei beni alle disposizioni fiscali. La guida, consultabile sui siti del Notariato e delle associazioni dei consumatori e disponibile su iPhone e iPad attraverso l'applicazione iNotai, fornisce risposte esaurienti ai quesiti più comuni. Queste le Faq sul tema con le risposte elaborate dal Notariato.
È possibile riservarsi la disponibilità del bene donato trasferendone al beneficiario solo la titolarità, conservando la disponibilità materiale e il godimento per tutta la vita (es. un immobile)?
Tale risultato lo si può ottenere mediante la donazione con riserva di usufrutto: la legge infatti prevede che "è permesso al donante di riservare l'usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio". Benché la legge faccia riferimento nella norma relativa alla riserva al solo usufrutto, si ritiene che detta riserva possa riguardare anche altri diritti reali di godimento come il diritto di abitazione, il diritto di uso, il diritto di superficie, altro. La legge consente inoltre di prevedere la riserva del diritto di usufrutto, oltre che a proprio vantaggio, anche a vantaggio di un'altra persona o di più persone congiuntamente.
È meglio trasferire un immobile con donazione o vitalizio?
Si tratta di due modalità completamente diverse. L'atto di donazione viene posto in essere per spirito di liberalità senza poter pretendere nulla a titolo di corrispettivo. La donazione può certamente essere gravata da un onere di assistenza morale e/o materiale, ma comunque la prestazione oggetto dell'onere non può mai fungere da corrispettivo del trasferimento. L'atto di vitalizio invece è un contratto a prestazioni corrispettive: a fronte del trasferimento del bene l'acquirente è tenuto ad assistere materialmente e moralmente il cedente (e quindi in relazione alla longevità del venditore e alle sue condizioni di salute, anche per valore superiore a quello del bene trasferito).
È possibile donare ad associazioni o fondazioni?
In passato erano previsti limiti alla capacità di ricevere donazioni di enti con personalità giuridica o di enti non riconosciuti. Questi limiti sono stati poi superati e attualmente sia gli enti con personalità giuridica sia gli enti non riconosciuti possono ricevere donazioni, secondo la disciplina ordinaria, al pari delle persone fisiche.
Se poi l'associazione e/o la fondazione riveste la qualifica di ONLUS gode dell'esenzione dall'imposta di donazione,.
Vengono inoltre riconosciuti sgravi fiscali ai donanti per erogazioni liberali in denaro a favore di associazioni e/o fondazioni che svolgono attività di utilità sociale, ovvero a favore di ONLUS (per ulteriori informazioni consultare le istruzioni alla compilazione della dichiarazione dei redditi e il sito www.agenziaentrate.gov.it).
Se si dona un immobile ad un figlio, nel caso di più figli gli altri figli possono avanzare pretese?
Se alla morte del donante non si rinvengono nel suo patrimonio beni sufficienti a rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi potranno agire in giudizio contro la donazione, chiedendone la "riduzione", nei limiti in cui ciò sia necessario per reintegrare la loro quota di legittima. I legittimari lesi possono agire in riduzione sino a che non siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante.
L'immobile pagato dai genitori e intestato direttamente al figlio è da considerarsi una donazione?
La fattispecie in oggetto configura un'ipotesi di "donazione indiretta". Lo scopo della donazione - arricchire un altro soggetto senza che vi sia alcun obbligo giuridico che lo imponga - può essere raggiunto anche con negozio diverso dalla donazione tipica, il quale, proprio perché utilizzato per perseguire lo scopo donativo, va assoggettato alla disciplina sostanziale della donazione. La legge infatti dispone che le liberalità, anche se risultano da atti diversi dalla donazione tipica, siano soggette alle stesse norme che regolano la revocazione delle donazioni per causa di ingratitudine e per sopravvenienza di figli, nonché a quelle sulla riduzione delle donazioni per integrare la quota dovuta ai legittimari. Sono stati individuati diversi casi di donazione indiretta: la rinunzia abdicativa, il contratto a favore di terzo, l'adempimento del terzo, e per l'appunto l'intestazione di beni a nome altrui.
E' possibile revocare una donazione?
La donazione è un contratto e come tale non può essere revocato su iniziativa del solo donante (ad esempio, nel caso di ripensamento se il donatario non tiene un comportamento conforme alle sue aspettative).
Secondo la vigente normativa, la revocazione delle donazioni può essere richiesta all'autorità giudiziaria in due casi specifici:
- la revocazione per ingratitudine: è possibile la revoca della donazione quando il donatario abbia commesso reati gravi nei confronti del donante o dei suoi congiunti (omicidio volontario, tentato omicidio o altro reato cui siano applicabili le norme sull'omicidio; denuncia o testimonianza per reato punibile con l'ergastolo, o reclusione non inferiore a tre anni se la denuncia è risultata calunniosa o la testimonianza è risultata falsa); si sia reso colpevole di ingiuria grave verso il donante; abbia dolosamente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio, o gli abbia rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti a sensi di legge;
- la revocazione per sopravvenienza di figli: le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti legittimi al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o l'esistenza di un figlio, o di un discendente legittimo del donante. La revocazione può essere richiesta anche se il figlio del donante era già concepito al momento della donazione.
Su chi gravano le imposte dei beni donati? In caso di donazione di immobili su chi grava l'Imu?
Le imposte applicabili in caso di donazione gravano sul donatario.
Per quanto riguarda l'IMU dipende dal diritto che viene donato: se viene donata la piena proprietà ovvero il diritto di usufrutto e/o di abitazione su di un immobile l'IMU, con decorrenza dalla data di stipula dell'atto di donazione, graverà sul donatario. Se invece il donante si limita a donare la nuda proprietà dell'immobile, riservandosi il diritto di usufrutto e/o di abitazione, l'IMU continuerà a gravare sul donatario (in quanto titolare del diritto di usufrutto e/o di abitazione).
Come va fatto un atto di donazione?
La donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità. La donazione è un contratto e come tale - affinché si perfezioni e produca tutti i suoi effetti - non è sufficiente la sola manifestazione di volontà del donante; la proposta del donante deve essere espressamente accettata dal donatario. L'accettazione può essere contenuta nello stesso atto che contiene la proposta del donante, oppure in un atto successivo che dovrà sempre avere la forma di atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni. Non sono soggette al rigoroso requisito di forma dell'atto pubblico le donazioni di modico valore, ovvero le donazioni di cose mobili aventi scarsa incidenza sulle condizioni economiche del suo autore; la modicità del valore va pertanto valutata non in maniera assoluta, ma in relazione alle condizioni economiche del donante. Le donazioni di beni immobili, invece, richiedono sempre l'atto pubblico a prescindere dal valore del bene donato.
E' possibile imporre determinati comportamenti o prestazioni a carico del donatario?
La donazione può essere gravata da un onere, ossia può prevedere a carico del donatario una prestazione:
- a favore dello stesso donante (ad esempio una donazione immobiliare con onere per il donatario di prestare assistenza materiale e morale al donante vita sua natural durante);
- a favore di terzi estranei al contratto (ad esempio una donazione con onere di prestare assistenza a un parente del donante);
- a favore della comunità o della collettività (ad esempio una donazione con onere di devolvere una somma per beneficenza).
Il donatario è comunque tenuto all'adempimento dell'onere entro i limiti del valore dei beni donati.
Come si determina il valore degli immobili oggetto di donazione? E se viene donato un diritto di usufrutto?
Per i beni immobili donati la base imponibile è determinata considerando:
- per la piena proprietà: il valore venale in comune commercio alla data dell'atto di donazione;
- per la proprietà gravata da diritti reali di godimento: la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui é gravata;
- per i diritti di usufrutto, uso e abitazione (vitalizio): il valore ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale d'interesse e per il coefficiente, relativo all'età del titolare del diritto, come stabilito nell'apposito prospetto previsto dalla legge.
Il valore dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari dichiarato dai contraenti può essere soggetto a rettifica da parte dell'ufficio. Non é sottoposto a rettifica il valore degli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita dichiarato in misura non inferiore al valore catastale, salvo che si tratti di terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.
Quali beni possono costituire oggetto di donazione?
Possono costituire oggetto di donazione tutti i beni e diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come:
• beni immobili;
• crediti;
• aziende;
• denaro (rispettando le prescrizioni delle leggi vigenti in tema di tracciabilità dei flussi monetari che impediscono il trasferimento di denaro in contanti per importi superiori a €. 1.000,00);
• veicoli (moto e/o auto), natanti, aerei, altro;
• opere d'arte (quadri, sculture, altro);
• azioni e quote di società (entro i limiti posti al loro trasferimento dai patti sociali e dagli statuti delle società le cui azioni e/o quote vengono donate);
• titoli del debito pubblico, quote di fondi di investimento e di gestioni patrimoniali.
Per espresso divieto di legge i beni futuri non possono invece essere oggetto di donazione, e ciò perché il donante deve essere ben conscio del valore e della consistenza dei beni e diritti di cui dispone con l'atto di liberalità.
Si può fare una donazione a favore di un minore?
Si, il minore può beneficiare di una donazione. Lo stesso dovrà accettare la donazione per il tramite dei propri legali rappresentati, di norma i genitori investiti della potetstà, i quali peraltro dovranno a tal fine essere autorizzati con espresso provvedimento del Giudice Tutelare presso il Tribunale del luogo ove il minore risiede.
