Per chi compra casa rischio di sanzioni Iva

da ilsole24ore.com di Angelo Busani

La guerra del Fisco contro l’utilizzo del “nero” in edilizia alza ancora una volta il tiro con la Finanziaria 2008. A pochi mesi dall’introduzione del principio di determinazione del fatturato e dell’imponibile Ires sulla base del valore normale degli immobili ceduti e della presunzione secondo cui, nel caso di acquisto finanziato dall’acquirente con un mutuo, il valore normale del bene è pari all’importo del finanziamento erogato, il Fisco, infatti, fa una nuova mossa. Il comma 165 dell’articolo 1 del disegno di legge all’esame della Camera dispone che dal 1° gennaio 2008: - nel caso di cessione di immobile, se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione e nella fattura è diverso da quello effettivo, il cessionario, anche se non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, è responsabile in solido con il cedente per il pagamento dell’imposta relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della sanzione; - il cessionario che non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni può regolarizzare la violazione versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell’atto; - entro lo stesso termine, il cessionario che ha regolarizzato la violazione presenta all’ufficio fiscale competente copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate. In sostanza, viene coinvolto nel meccanismo sanzionatorio dell’Iva l’acquirente che non è impresa o professionista. L’assoggettamento alle sanzioni Iva del cessionario che eserciti impresa, arte o professione, è già stabilito dall’articolo 6, comma 8 del decreto legislativo 471/1997, il quale dispone la procedura di “auto-fatturazione”. In sostanza, se vengono acquistati beni o servizi senza che sia stata emessa fattura nei termini di legge o con emissione di fattura irregolare da parte del cedente: - il cessionario è punito, fatta salva la responsabilità del cedente, con la sanzione amministrativa pari al 100% dell’imposta; - la sanzione non si applica se il cessionario provvede a “regolarizzare” l’operazione presentando all’agenzia delle Entrate un documento (sostitutivo della fattura non emessa o integrativo della fattura emessa) con i dati che avrebbe dovuto contenere la fattura non emessa o emessa irregolarmente e pagando l’imposta non assolta. La nuova disposizione, qualora venga approvata definitivamente, appresterà, per il cessionario che non agisca con partita Iva, un sistema simile a quello dell’autofatturazione, con le modifiche derivanti dal fatto che si tratta di un soggetto che non ha obblighi Iva. Pertanto, la nuova norma dovrebbe disporre che chi acquista un immobile (non si fanno distinzioni e la norma si applicherà a qualsiasi tipologia di edificio o terreno) mediante un contratto soggetto a Iva nel quale l’importo del prezzo dichiarato sia diverso da quello effettivo, è gravato di una responsabilità solidale con il venditore per il pagamento della maggiore imposta e della sanzione (che è compresa tra il 100 e il 200% dell’imposta non assolta). A questa conseguenza l’acquirente sfugge se “regolarizza” la situazione, provvedendo entro 60 giorni: - a versare la maggiore imposta dovuta; - a presentare all’Agenzia competente per territorio in ragione della sede del venditore una copia dell’attestazione del versamento, corredata dalla copia delle fatture “incriminate”.IL MECCANISMO Il problema Il Fisco vuole combattere il fenomeno dell’indicazione nelle fatture di corrispettivi più bassi di quelli versati in occasione di acquisti di immobili effettuati da parte di persone fisiche nei confronti imprese La disposizione La Finanziaria prevede che nel caso di somme in nero scatta la responsabilità solidale fra acquirente e venditore in relazione alla maggiore imposta sul valore aggiunto che risulta dovuta La via di uscita Il cessionario dell’immobile può mettersi in regola entro 60 giorni dalla stipula dell’atto con il versamento della maggiore imposta dovuta. Inoltre, sempre entro il sessantesimo giorno successivo alla stipula dell’atto, il cessionario deve presentare all’ufficio fiscale la copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate L’equiparazione In base alla Finanziaria, il cessionario persona fisica viene, di fatto, equiparato all’acquirente dell’immobile che esercita attività di impresa, arte o professione