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Da qualche tempo si verifica, con sempre maggiore frequenza,
l'acquisto della nuda proprietà con
riserva del diritto di usufrutto a
favore del venditore. In tal caso è
utile che l'acquirente conosca i
diritti e gli obblighi nascenti da
tale tipologia di acquisto.
Il
venditore, specie se anziano,
ottiene un consistente ricavo dalla
vendita della nuda proprietà, senza
dover lasciare l’immobile al quale
e comunque legato da un valore
affettivo.
Il valore del bene si
determina decurtando dal valore
della piena proprietà il valore
dell'usufrutto, il cui ammontare e
inversamente proporzionale all'età
del venditore: maggiore è l'età del
venditore, minore e il valore del
suo diritto di usufrutto, ma più
alto e il valore della nuda
proprietà che si vuole trasferire, e
quindi maggiore la convenienza per
il venditore.
L'usufrutto e regolato dall'art. 978
e segg. del cod. civ. ; può essere
stabilito dalla legge o dalla
volontà dell'uomo; può acquistarsi
per contratto o anche per
usucapione. L'usufrutto può essere
costituito a termine o vita natural
durante, ma non può superare la vita
dell'usufruttuario, non e quindi
trasmissibile per successione; se
costituito a favore di una persona
giuridica, non può durare più di
trent'anni. Può essere ceduto per un
certo periodo o per tutta la sua
durata, salvo che non sia
diversamente disposto dal titolo
costitutivo.
L'usufruttuario ha il diritto di
godere del bene e dei suoi frutti,
ma deve rispettare la destinazione
economica del bene; può locare
l'immobile a terzi, se non e vietato
dal titolo costitutivo del diritto,
e percepire il canone. In tale
ipotesi sarebbe opportuno consentire
al nudo proprietario, salvo espressa
pattuizione contrattuale,di
esercitare la prelazione in caso di
locazione.
E' prassi sostituire, per tale
motivo, il diritto in commento con
quello di abitazione che, a
differenza del diritto di usufrutto,
consente soltanto al beneficiario di
tale diritto di abitare una casa
limitatamente ai bisogni propri e
della propria famiglia (art. 1022
Cod. Civ.). Tale diritto e preferito
dall'acquirente in quanto,
diversamente dal l'usufrutto, il
diritto di abitazione non può essere
ceduto, ne l'immobile concesso in
locazione a terzi. Le disposizioni
relative all'usufrutto si applicano,
in quanto compatibili, anche al
diritto di abitazione.
L'usufruttuario deve sostenere le
spese e in genere gli oneri di
amministrazione e manutenzione
ordinaria e pagare le imposte e le
tasse gravanti sull'immobile; sono
a suo carico anche le riparazioni
straordinarie solo se rese
necessarie dall'inadempimento degli
obblighi di ordinaria manutenzione
(art. 1004 cod. civ.), in tutti gli
altri casi sono a carico del nudo
proprietario (art. 1005 cod. civ.).
E' ammissibile che più soggetti,
purchè comproprietari dello stesso
bene, ed in particolare due coniugi,
costituiscano, per atto tra vivi, un
usufrutto congiunto con reciproco
diritto di accrescimento a favore
del più longevo: ciò consente di
mantenere inalterata, in caso di
premorienza di uno degli
usufruttuari, la quota di usufrutto
che, in caso contrario, verrebbe
acquisita dal nudo proprietario a
discapito dell'usufruttuario
superstite.
Alla morte dell'ultimo
usufruttuario, l'usufrutto si
riunisce alla nuda proprietà, si
consolida quindi in capo al nudo
proprietario che acquista
automaticamente la piena proprietà
senza dover pagare alcuna imposta,
ma con la semplice voltura al
catasto di detta fusione, in forza
di un certificate di morte. Infatti,
con la riforma dell'imposta di
registro la consolidazione
dell'usufrutto (la riunione in unico
soggetto dell'usufrutto e della nuda
proprietà, cosiddetta "confusione"),
verificatasi a decorrere dal 1°
gennaio 1973, non costituisce più
base imponibile per l'applicazione
dell'imposta di registro (art.
80, D.P.R. 131/1986).
il pieno possesso e godimento
materiale del bene decorre a favore
dell'acquirente dal momento della
riunione del diritto di usufrutto
o di abitazione alla nuda
proprietà. |
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